Thâu tóm “đất vàng” không qua đấu giá: Lợi nhuận vào túi ai?

Vừa qua, một số doanh nghiệp bất động sản mới nổi bỗng nhiên công bố, quảng cáo rao bán rầm rộ một loạt dự án căn hộ, liền kề, biệt thự ở những dự án đắc địa trên địa bàn Hà Nội. Điều đáng quan tâm là những dự án này đều rơi vào tay doanh nghiệp một cách dễ dàng thông qua con đường triển khai dự án BT đổi công trình lấy đất hoặc chuyển nhượng cổ phần mà không thông qua đấu giá.

Trong khi các công trình BT chưa hình thành thì doanh nghiệp đã ồ ạt triển khai dự án bất động sản từ quỹ đất đối ứng, tiến hành ký hợp đồng, bán căn hộ. Theo nhiều chuyên gia, dấu hỏi lớn nhất đặt ra chính là việc thẩm định giá trị của các lô đất đối ứng cũng như giá trị thực sự của các công trình xây dựng BT, giá trị đất đai thực sự của doanh nghiệp khi tiến hành cổ phần hóa đã chính xác hay chưa?

Tài sản của Nhà nước liệu có bị thất thoát? Và nếu “phong trào” này cứ tiếp tục diễn ra, số phận của những khu “đất vàng”, “đất kim cương” sẽ ra sao khi thời gian sắp tới hàng loạt cơ quan, trụ sở phải chuyển ra ngoại thành để giảm áp lực giao thông?

Theo ông Hồ Đức Phớc, Tổng Kiểm toán Nhà nước, cùng với đó là áp lực giảm bội chi ngân sách và nợ công khiến cho việc thu hút đầu tư theo hình thức BT có sự tăng cường trở lại. Bên cạnh hợp đồng BOT, hình thức hợp đồng BT đóng vai trò quan trọng trong phát triển cơ sở hạ tầng và là một công cụ hữu hiệu để huy động nguồn vốn từ đông đảo các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm phục vụ cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. So với BOT, BT hiện ít vấp phải phản ứng dư luận hơn do người dân không phải trực tiếp bỏ tiền thanh toán và thông tin về các dự án cũng ít hơn.

Tuy nhiên, hình thức BT cũng rất dễ bị bóp méo, biến tướng do thiếu công khai minh bạch vì lợi ích nhóm, vì những khoản sinh lời vô cùng lớn từ cơ hội sở hữu những mảnh đất đắc địa hoặc những diện tích rộng lớn của địa phương. Khởi nguồn cho những bất cập tại nhiều dự án BT đã thực hiện là do việc không xây dựng và công bố kế hoạch dự án hoặc có nhưng chậm và công tác lựa chọn nhà đầu tư không cạnh tranh, hầu hết chỉ định thầu.

Hệ quả là không phát huy tốt nhất được nguồn lực xã hội, nhiều nhà đầu tư tại thời điểm được thẩm định, đánh giá và lựa chọn để thực hiện dự án có năng lực tài chính hạn chế, không bảo đảm năng lực và thiếu kinh nghiệm quản lý. Nhà đầu tư yếu kém không bảo đảm tiến độ, kéo dài thời gian thực hiện, phải gia hạn hợp đồng, làm phát sinh chi phí đầu tư và không hoàn thành đúng tiến độ để bảo đảm phục vụ các mục tiêu cấp bách, kịp thời như chủ trương đề ra ban đầu.

Đồng quan điểm, chuyên gia Oxfam Phạm Quang Tú cho rằng, vấn đề trung tâm ở các dự án BT là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào. Cụ thể, giá trị con đường hay công trình hạ tầng nói chung được xây dựng do ai định giá, quyết toán, kiểm toán ra sao, kể cả kiểm toán kỹ thuật để xác định chất lượng hay chỉ lấy theo giá trị khái toán trong dự án? Đất đai hai bên đường được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có đường hay chưa có đường. Tương tự như vậy, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị cũng được định giá ra sao? Tất cả phần giá trị của hạ tầng và giá trị đất đai đem ra đổi hoàn toàn mù mờ, chưa hề có quy định của pháp luật nào bảo đảm tính mạch lạc tới mức tạo được tính nhất quán trong thực thi...

Dẫn chứng từ bài học từ kinh nghiệm đổi đất lấy hạ tầng ở Bà Rịa - Vũng Tàu, nhiều địa phương khác đã áp dụng như Quảng Ninh, Hà Tây (cũ)... ông Phạm Quang Tú cho biết, hệ quả tham nhũng đã làm cho nhiều lãnh đạo tỉnh bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng”.

Chủ tịch Hội Kế toán và Kiểm toán Việt Nam Đặng Văn Thanh cũng cho rằng cần công khai và minh bạch đối với phương thức BT. Đối với phương thức huy động tài chính từ đất để phát triển hạ tầng là phương thức kém minh bạch, vì cơ sở đổi đất lấy hạ tầng kém cơ sở chắc chắn. Do đó, theo cơ chế cạnh tranh thị trường, dự án hạ tầng cần được tiến hành qua đấu thầu để chọn nhà thầu đưa ra giá thích hợp nhất, còn đất phải qua đấu giá mới chọn được người trả giá cao nhất.

Về tình trạng “biến tướng” việc cổ phần hóa để thôn tính đất đai, nhiều chuyên gia cho rằng cân tính toán chặt chẽ đất đai mà doanh nghiệp nhà nước được giao trước khi cổ phần hóa vào giá trị doanh nghiệp, đặc biệt là những khu đất có lợi thế, vị trí địa lý đặc địa. Việc lâu nay, các nhà đầu tư chiến lược bên ngoài chỉ cần bỏ tiền ra mua cổ phần chi phối là đương nhiên có quyền sử dụng khu đất mà doanh nghiệp được giao trước đó, sau đó chuyển đổi, phát triển thành dự án bất động sản để thu lợi hàng trăm tỷ, nghìn tỷ thực sự là một kẽ hở khiến Nhà nước bị thất thoát tài sản lớn…