Phải làm gì khi đất bị thu nhỏ so với diện tích trên sổ đỏ?

Độc giả hỏi: Tôi mua 1/2 (60m2) mảnh đất dựa trên sổ đỏ 120m2. Khi mua bên bán làm đầy đủ thủ tục địa chính, chuyển quyền sở hữu cho tôi đầy đủ số đỏ 60m2. Nay tôi có nhu cầu xây dựng. Địa chính đến đo đạc thì diện tích thật trên cả mảnh đất không đủ 120m2 như trên sổ. Và theo sơ đồ đo dựa vào điểm chia mảnh đất thì diện tích thực mảnh đất tên tôi sở hữu chỉ là 56,4m2; còn mảnh chủ cũ sở hữu là 59,6m2. Do mảnh đất bị thắt nhỏ ở giữa không vuông như trên sổ địa chính đã kê khai. Trong trường hợp này tôi có thể làm những gì để đảm bảo quyền lợi của mình?.

Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật TNHH LSX

Về vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật TNHH LSX, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội giải đáp như sau:

Qua những gì bạn trình bày, sơ bộ có thể kết luận mục đích giao dịch của hai bên rõ ràng là bên bán chuyển nhượng 60m2 đất; bên mua đồng ý trả số tiền tương ứng với 60m2 đất nhận chuyển nhượng.

Việc diện tích đất của người mua chỉ là 56,4m2 không phản ánh đúng mong muốn đích thực của hai bên khi mua bán. Đây được xác định là sự nhầm lẫn của hai bên trong giao dịch. Khi giao dịch bị mua bán nhầm lẫn người mua có quyền đề nghị bên bán khắc phục sự nhầm lẫn theo hướng giao đủ diện tích đất theo Hợp đồng.

Về trình tự bạn cần trao đổi với bên bán để cùng tìm giải pháp khắc phục sự nhầm lẫn của hai bên. Nếu qua thương lượng hai bên không được, bạn cần làm đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để cơ quan này tiến hành hòa giải tranh chấp giữa hai bên.

Trường hợp UBND cấp xã hòa giải không thành thì bạn làm đơn khởi kiện ra tòa án, nơi có bất động sản để đề nghị tòa án ra phán quyết buộc bên bán phải khắc phục nhầm lẫn trong hợp đồng hoặc nếu không khắc phục được phải thanh toán lại số tiền chuyển nhượng giao thừa.

Căn cứ pháp lý bảo vệ cho yêu cầu buộc bên bán giao đúng diện tích được quy định tại khoản 2 điều 39 Luật kinh doanh bất động sản: “Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Và Điều 3 Luật dân sự năm 2015 Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự: “Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác".