Người mua đất tự ý huỷ hợp đồng có mất tiền cọc hay không?

Anh Tuấn | 26/01/2022, 12:03

Sau thời gian trên, nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng thì được xem là đã vi phạm điều khoản đặt cọc và tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Đặt cọc là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, đặt cọc bao giờ cũng gắn liền với một hợp đồng dân sự giữa các bên. Đặt cọc có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng (chính thức) với mục đích là thực hiện hợp đồng hoặc cũng có thể được lập thành một hợp đồng riêng nhằm ký kết một hợp đồng khác.

Trường hợp đặt cọc là một điều khoản trong hợp đồng, lúc này, đặt cọc tồn tại song song và có sự phụ thuộc pháp lý vào hợp đồng chính thức. Hay nói cách khác, khi hợp đồng này vô hiệu thì điều khoản đặt cọc mặc nhiên cũng vô hiệu theo. Do đó, các bên cần phải bảo đảm rằng hợp đồng chính thức được xác lập theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, đặt cọc đóng vài trò là một biện pháp bảo đảm, đảm bảo việc thực hiện hợp đồng giữa các bên trong một khoản thời gian nhất định.

Sau thời gian trên, nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng thì được xem là đã vi phạm điều khoản đặt cọc và tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Trường hợp hợp đồng đã được thực hiện nhưng một bên tự ý huỷ bỏ thì lúc này bên huỷ bỏ sẽ mất đặt cọc và phải bồi thường theo giá trị hợp đồng.

Khác với trường hợp trên, đặt cọc không còn là một điều khoản nữa mà là một hợp đồng riêng biệt. Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”, do đó, hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng dân sự có đầy đủ tính pháp lý và có sự độc lập với hợp đồng chính thức. Ngay cả khi hợp đồng mà các bên dự định ký kết không được ký kết trên thực tế thì hợp đồng đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực và bên đặt cọc phải chịu hậu quả là mất tài sản đặt cọc.

Và ngược lại, khi hai bên đã tiến hành giao kết hợp đồng chính thức thì hợp đồng đặt cọc cũng chấm dứt hiệu lực mà không cần phải chờ đến khi hai bên thực hiện xong hợp đồng chính thức. Lúc này, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng.

Thông thường, khi “mua đất” – chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Đây là cơ sở để hai bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Các bên sẽ thoả thuận với nhau về thời hạn của hợp đồng đặt cọc, nếu sau khoảng thời gian này một trong hai bên tự ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc sẽ phải mất cọc và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Do đó, đặt cọc vừa là một biện pháp bảo đảm vừa là một hợp đồng dân sự, là kết quả của sự thoả thuận giữa người đặt cọc và người nhận cọc, có đầy đủ tính pháp lý và dù đóng vai trò nào thì việc bên đặt cọc huỷ bỏ hợp đồng, không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết thì sẽ mất cọc và bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Tuy nhiên, pháp luật vẫn luôn tôn trọng sự thoả thuận của các bên, do đó, tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Vì vậy, việc người “mua đất” tự ý huỷ hợp đồng có mất tiền cọc hay không và mức phạt cọc là bao nhiêu thì sẽ phụ thuộc vào nội dung thoả thuận đặt cọc trong hợp đồng mà các bên đã giao kết trước đó.  

Khi nào người mua đất tự ý hủy hợp đồng mà không mất tiền cọc?

Theo các Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, nếu nguyên nhân dẫn đến việc huỷ bỏ hợp đồng là xuất phát từ lỗi của bên nhận cọc thì người mua có quyền hủy hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại. Cụ thể:

- Bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng do các bên thỏa thuận trước đó;

- Bên nhận đặt cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Ngoài ra, tại các Điều 424, 425 và 426 của Bộ luật này còn quy định các trường hợp dẫn đến huỷ bỏ hợp đồng khác như:

- Hủy bỏ hợp đồng do bên nhận cọc chậm thực hiện nghĩa vụ;

- Hủy bỏ hợp đồng do bên nhận cọc không có khả năng thực hiện như bên nhận đặt cọc đổi ý không muốn bán hoặc đã chuyển nhượng cho một bên khác (bên thứ 3).

- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng mà bên đặt cọc không biết.

Như vậy, nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng hoặc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc và sẽ bồi thường nếu gây ra thiệt hại. Tuy nhiên, nếu bên đặt cọc huỷ bỏ hợp đồng vì một trong những lý do trên thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Bài liên quan
Thời điểm vàng đón sóng căn hộ cao cấp view sông Hồng
Cuối năm, thị trường bất động sản Hà Nội sôi động khi các chủ đầu tư liên tiếp tung ra những chương trình hấp dẫn tác động lớn đến quyết định xuống tiền của các nhà đầu tư cũng như các khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật. Trong đó, các dự án chung cư cao cấp view sông, đa tiện ích nằm trong các quận nội thành được săn đón và thanh khoản tốt.

(0) Bình luận
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO
Người mua đất tự ý huỷ hợp đồng có mất tiền cọc hay không?