Chống lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá

Những phiên đấu giá đất bất thường

Gần đây, thị trường bất động sản tại Hoài Đức, Hà Nội đã chứng kiến một phiên đấu giá đất có dấu hiệu bất thường. Cụ thể, vào ngày 19/8/2024, huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá quyền sử dụng 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, với mức giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, phiên đấu giá này đã gây sốc khi giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m², trong khi mức giá thấp nhất cũng đạt 91,3 triệu đồng/m². Mức giá này cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và giá trị thực tế của các lô đất tương tự trong khu vực.

Những bất thường của phiên đấu giá đất tại Hoài Đức không chỉ dừng lại ở mức giá trúng đấu giá, mà ngay cả thành phần tham gia đấu giá cũng có những dấu hiệu không bình thường, khi có tới 70% số lượng người tham gia đấu giá là “dân đầu cơ” bất động sản, và hầu hết những người trúng đấu giá không có nhu cầu ở thực.

Đây không phải là một hiện tượng cá biệt mà thực tế đã diễn ra trong nhiều năm. Tuy nhiên, khi giá trúng đấu giá đột ngột tăng cao, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa trải qua một thời kỳ trầm lắng, phiên đấu giá này đã nhanh chóng thu hút sự chú ý lớn từ dư luận.

Lý giải nguyên nhân, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng: Thứ nhất, đất được đấu giá là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt, loại đất này có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Đề xuất dán nhãn “đầu cơ” cho các phiên đấu giá đất bất thường

Để đảm bảo sự vận động của thị trường tự do và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, chúng ta cần có cơ chế để đánh giá và phân loại từng trường hợp đấu giá đất cụ thể.

Trường hợp nào thì giá trúng đấu giá được chọn làm tham chiếu cho các giao dịch và trường hợp nào thì không. Điều này có thể được thực hiện thông qua việc "dán nhãn đầu cơ" cho những phiên đấu giá có tính chất bất thường.

Mặc dù việc dán nhãn “đầu cơ” chưa phải là một giải pháp triệt để nhằm ngăn chặn hiện tượng thao túng thị trường bất động sản, nhưng nó là cơ sở, tiền đề cho những giải pháp quản lý dài hạn và minh bạch hơn.

Việc này giúp nhận diện rõ ràng các giao dịch có dấu hiệu đầu cơ, từ đó đưa ra các chính sách kiểm soát phù hợp, như điều chỉnh mức thuế, hạn chế quyền chuyển nhượng, hoặc áp dụng các biện pháp kiểm soát giao dịch để ngăn chặn các hoạt động mua bán không lành mạnh, góp phần ổn định giá cả và bảo vệ quyền lợi cho người có nhu cầu ở thực.

Theo nhiều chuyên gia, để hạn chế tình trạng "thổi" giá đất cao bất thường trong những phiên đấu giá như tại Hà Nội vừa qua cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp.

Luật sư Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý dự án bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN), "hiến kế": Thứ nhất, đấu giá khu vực nào thì chỉ người khu vực đó được tham gia. Thứ hai, đất sau đấu giá không được phép sang tên trong tối thiểu từ 3 - 5 năm. Thứ ba, cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính dưới 15 ngày. Thứ tư, cần cam kết xây dựng mới được phép chuyển nhượng.

Trong khi đó, theo TS Lê Đăng Doanh (nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương), qua các phiên đấu giá ở các huyện ngoại thành Hà Nội cho thấy giá khởi điểm quá thấp. Do đó, cần nâng mức giá khởi điểm sát với thị trường để những người nghiêm túc, có nhu cầu thực trúng chứ không phải những người tham gia đấu giá chỉ để mục đích lướt sóng, đầu cơ đất đai. Yêu cầu đặt cọc chỉ 20% giá khởi điểm rất thấp, cần phải nâng mức tiền cọc này lên. Vì thực tế là những người có nhu cầu mua đất chắc chắn đã chuẩn bị nguồn tiền đủ để thanh toán.

Cũng theo ông Doanh, cần phải tổ chức nhiều vòng đấu để tránh trục lợi, dìm giá, gây thất thoát tiền của Nhà nước là chưa hiểu hết về đấu giá đất. Để không gây thất thoát, khâu đầu tiên chúng ta phải làm đó là định giá đất đưa vào đấu giá chứ không phải ngăn chặn trong phiên đấu giá. Vì đấu giá là công khai theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước bán tài sản và ai trả cao người đó mua được.