Đề xuất mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội

Tại tờ trình dự thảo nghị định, Bộ NN-MT cho biết, Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành thời gian qua đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, góp phần hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu lực quản lý, sử dụng đất.

Việc phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong quản lý đất đai đã được quy định từ Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 và tiếp tục trong các Luật Đất đai 2003, 2013, 2024. Hiện nay, Trung ương chỉ giữ một phần thẩm quyền liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, còn hầu hết các nhiệm vụ khác đã giao cho địa phương thực hiện. Điều này tạo thuận lợi đưa chính sách vào thực tiễn, cải cách thủ tục và nâng cao trách nhiệm chính quyền cơ sở.

Trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và sắp xếp đơn vị hành chính, Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định rõ phân định thẩm quyền, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Tuy nhiên, sau một năm thi hành Luật Đất đai vẫn còn nhiều vướng mắc. Thứ nhất, hệ thống quy hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình 2 cấp. Yêu cầu lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện làm tăng thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất. Trong khi đó, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị, nông thôn còn thấp, gây chồng chéo, lãng phí. Ngoài ra, việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa để bảo đảm an ninh lương thực khiến nhiều địa phương gặp khó trong chuyển đổi sang công nghiệp, dịch vụ.

Thứ hai, việc giao, cho thuê đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu phụ thuộc nhiều thủ tục, làm chậm tiến độ dự án, chưa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự. Với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, cơ chế này càng bộc lộ hạn chế. Hình thức thuê đất trả tiền hằng năm cũng gây khó cho doanh nghiệp trong huy động vốn, nhất là trong lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, du lịch. Quy định bắt buộc đấu giá quỹ đất trụ sở, đất dôi dư… cũng làm tăng chi phí và thủ tục, hạn chế khả năng thu hút đầu tư.

Thứ ba, Luật chưa có quy định thu hồi đất cho nhiều loại dự án quan trọng như chỉnh trang đô thị, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa, khu thương mại tự do… Những dự án này có vai trò lớn trong phát triển kinh tế, tạo việc làm, tăng thu ngân sách, nhưng lại gặp khó do thiếu cơ chế pháp lý. Ngoài ra, việc chưa quy định rõ về thu hồi đất để tạo quỹ đất mới cho nhà đầu tư buộc di dời do ô nhiễm hoặc vì quốc phòng – an ninh cũng gây đình trệ sản xuất.

Thứ tư, quy định về điều kiện thu hồi đất chưa linh hoạt. Yêu cầu phải phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất làm chậm tiến độ các dự án quan trọng, kể cả khi đa số người dân đã đồng thuận. Việc bắt buộc bố trí tái định cư trước cũng gây khó khăn cho các dự án công khẩn cấp hoặc tái định cư tại chỗ.

Thứ năm, về giá đất, Nhà nước được xác định là chủ thể đại diện sở hữu và quyết định giá đất, nhất là ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, cơ chế hiện nay lại phụ thuộc nhiều vào giá thị trường thứ cấp và đơn vị tư vấn, khiến kết quả định giá không thống nhất, chưa phản ánh đúng thực tiễn. Phương pháp thặng dư dùng để định giá dự án đầu tư cũng còn nhiều hạn chế, dễ bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường và thiếu ổn định. Điều này dẫn đến chi phí đầu tư tăng, tiến độ dự án chậm, nhiều cán bộ còn e ngại, sợ trách nhiệm khi xác định giá đất.

Cuối cùng, sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật khác như Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch, Luật Đấu giá tài sản… cũng tạo ra khó khăn trong áp dụng. Đặc biệt, các dự án triển khai qua nhiều giai đoạn pháp lý nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, gây lúng túng cho địa phương.