Cảnh giác với hợp đồng ủy quyền làm giấy tờ nhà, đất

“Chiêu trò” phía sau hợp đồng ủy quyền?

Ngày 17/8/2016, vợ chồng ông Trần Hải L., ký giấy tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (QSDĐ và TSGLVĐ) toàn bộ thửa đất 129 tờ bản đồ số 21, diện tích 850,6m2 (đất ở) và nhà cấp 4 xây trên đất có diện tích xây dựng 443,9 m2. (nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) cho ông Phạm Đức M., với giá 19,5 tỷ đồng, thanh toán thành 4 đợt. Sau khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng thanh toán 1 tỷ đồng.

Ngày 29/9/2016, vợ chồng ông L., ký hợp đồng ủy quyền cho ông M. liên hệ cơ quan có thẩm quyền xin cấp và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCN), được nhận sổ khi được cấp, thời hạn thực hiện công việc trong hợp đồng 12 tháng.

Sau đó, bên mua tiếp tục thanh toán thêm 3 đợt với tổng số tiền là 4,9 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến hơn 48 tháng sau vợ chồng ông L.,mới được cấp GCN và diện tích đất được công nhận ít hơn thỏa thuận. Mặc dù vi phạm thời hạn thực hiện công việc trong hợp đồng ủy quyền nhưng ông M. quyết giữ GCN để đòi tiền công với vợ chồng ông L.,.

Mặc khác, do ông M. vi phạm điều khoản thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng, nói sợ mất tiền, ông M không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giấy tay và yêu cầu vợ chồng ông L., tìm người mua mới, trả lại số tiền đã nhận và thanh toán chi phí làm GCN.

Theo vợ chồng ông L..,lúc này, ông M. cùng chị vợ và người thân trong gia đình của mình tham gia "diễn kịch" với vợ chồng ông.

Cụ thể, từ ngày 26/02/2020 đến 30/3/2020, ông M. liên tục thúc giục vợ chồng ông L.,nhanh chóng bán nhà đất để trả lại tiền cho ông M.

Ngày 30/3/2020, có người tự xưng là D. (người nhà của M.) liên lạc với gia đình ông L.,qua điện thoại đặt vấn đề mua nhà đất của ông. Ông D. ra giá 36,5 tỷ đồng mà không yêu cầu đi xem hiện trạng nhà đất.

Ngày 31/3/2020, ông D. đến nhà ông L., ký hợp đồng đặt cọc số tiền 01 tỷ đồng nhưng người đứng tên nhận chuyển nhượng là bà Phạm Thị Thúy Ng. (chị vợ M.).

Vợ chồng ông L.,liên lạc với ông M hẹn ngày đem GCN lên văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng với bà Ng. Ông M. yêu cầu phải trả trước 1,5 tỷ mới giao GCN tại văn phòng công chứng.

Ngày 06/4/2020, vợ chồng ông L., đã chuyển khoản 1 tỷ đồng cho ông M. Sau đó, ông M. gợi ý ông L., nói bên mua đặt cọc thêm 4 tỷ để đưa ông M. Ngày 08/4/2020, bà Ng. đặt cọc thêm 4 tỷ đồng chuyển thẳng tiền cho ông M. và vợ chồng ông L.., ký hợp đồng đặt cọc bổ sung.

Mặc dù, ông M đã nhận 5 tỷ đồng nhưng vẫn không giao GCN cho vợ chồng ông L.,.

Theo hợp đồng đặt cọc ký với bà Ng., thời hạn cọc là 30 ngày, do lo sợ vi phạm hợp đồng sẽ bị đền cọc nên vợ chồng ông L liên tục thúc giục và yêu cầu ông M. giao trả GCN để công chứng hợp đồng mua bán nhưng ông M. hẹn mà không thực hiện.

Ngày 27/4/2020, ông M. tiếp tục đòi thêm 8 tỷ đồng nhưng vợ chồng ông L., chỉ đồng ý đưa thêm 6 tỷ đồng.

Sau đó, ông M. hẹn gặp nhiều lần nhưng không đến. Lúc này, vợ chồng ông L., đề nghị bà Ng. chuyển khoản thêm cho mình 6 tỷ và bà Ng đã chuyển tiền vào tài khoản của bà H.

Vợ chồng ông L.,tiếp tục liên lạc với ông M. nhưng điện thoại tắt và chặn số.

Mãi đến ngày 28/4/2020, M. mới giao GCN để vợ chồng ông L., ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Ng.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bà Ng không thanh toán số tiền 25,5 tỷ đồng còn lại.

Ngày 07/5/2020, bà Ng. thế chấp căn nhà trên cho Ngân hàng và được giải ngân số tiền 16 tỷ đồng. Nhà và đất vẫn được vợ chồng ông L., quản lý sử dụng nhưng vợ chồng ông L.,bắt đầu khởi kiện.

Tòa tuyên hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu

TAND quận Bình Tân, TP.HCM sau đó đã tuyên hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông L., với bà Ng. Buộc vợ chồng ông L., hoàn trả cho bà Ng. số tiền 11 tỷ đồng.

Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ& QSHNƠ giữa vợ chồng ông L., với ông M; hủy giấy ủy quyền giữa vợ chồng ông L., với ông M. Buộc ông M. có trách nhiệm hoàn trả cho vợ chồng ông L.,100 triệu đồng

Đồng thời, tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Ngân hàng với bà Ng.

HĐXX nhận định, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ giữa vợ chồng ông L., với ông M. lập ngày 17/8/2016 không được công chứng, chứng thực. Thời điểm chuyển nhượng bên chuyển nhượng không có giấy tờ hợp pháp về QSDĐ. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, các Điều 689, 692 và Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005, có cơ sở xác định Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập ngày 17/8/2016 giữa vợ chồng ông L., và ông M. vô hiệu toàn bộ ngay tại thời điểm giao dịch.

Ông M. đã nhận 5 tỷ đồng được cấn trừ vào số tiền vợ chồng ông L., có trách nhiệm trả lại cho ông M. là 4,9 tỷ đồng thì ông M. phải trả cho ông L., bà H 100 triệu đồng.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ giữa vợ chồng ông L., với Ng., thực hiện hợp đồng, bà Ng. đã thanh toán cho nguyên đơn 5 tỷ đồng tiền cọc. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng, bà Ng. chỉ thanh toán cho vợ chồng ông L.,số tiền 6 tỷ đồng và cho đến nay cũng chưa thanh toán số tiền còn lại là 25,5 tỷ đồng. Bà Ng. đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Đối với hợp đồng thế chấp, HĐXX nhận định, trong quá trình cho vay, ngân hàng đã không thẩm định, xác minh tài sản thế chấp nên không biết vợ chồng ông L., vẫn đang quản lý, sử dụng nhà đất đang tranh chấp và hiện có trên 20 nhân khẩu đang cư trú tại đây và không có tài liệu, chứng cứ chứng minh vợ chồng ông L., biết việc bà Ng. thế chấp tài sản này cho ngân hàng.

Do đó, trong trường hợp này, ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình nên hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng với bà Ng. bị vô hiệu.

Bị đơn và ngân hàng kháng cáo, TAND TP.HCM đã bác đơn kháng cáo, tuyên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Hiện nay, vẫn còn một số ngân hàng ký hợp đồng thế chấp tài sản với người vay tương tự như trường hợp trên, TANDTC đã có nhiều hướng dẫn liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản của ngân hàng. Cụ thể, Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019, Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 và Công văn 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản trong trường hợp ngân hàng không thực hiện đúng các quy định về xác minh, thẩm định đối với tài sản.

Bản án trên là lời cảnh báo đối với các ngân hàng về việc phải xây dựng và tổ chức thực hiện quy trình xác minh, thẩm định tài sản thế chấp theo đúng quy định để tránh dẫn đến các rủi ro pháp lý và thất thoát tài sản trong hoạt động tín dụng.