Thay đổi tư duy về nhà ở xã hội

Thực trạng trên được đại diện một doanh nghiệp chia sẻ tại buổi “Góp ý dự thảo Thông tư sửa đổi về phát triển, quản lý và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức.

Thời gian qua, trên các trang mạng xã hội, không khó để tìm thấy những thông tin quảng cáo, mời gọi mua nhà, nhận hồ sơ với các chính sách ưu đãi, hỗ trợ vay vốn mua nhà ở xã hội, ngay cả khi dự án còn nằm... trên giấy.

Bên cạnh đó, qua hoạt động kiểm tra liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư tại nhiều tỉnh, thành cũng đã phát hiện nhiều trường hợp nhà ở xã hội sử dụng sai đối tượng.

Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2020 của Kiểm toán Nhà nước cho thấy tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết ở TP. HCM, 85 trường hợp người được mua, thuê nhà ở xã hội có dấu hiệu đã sở hữu nhà ở; 64 trường hợp người được mua, thuê có giao dịch ủy quyền về nhà ở xã hội.

Ở Hà Nội, với 2 dự án được kiểm toán chi tiết thì 122 khách hàng đã mua, 16 khách hàng đã thuê nhà ở xã hội, nhưng sử dụng không đúng mục đích... Trước đó, qua hoạt động kiểm tra liên quan việc quản lý, sử dụng nhà chung cư tại nhiều tỉnh, thành, nhiều trường hợp nhà ở xã hội sử dụng sai đối tượng bị phát hiện.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 6 Điều 64 quy định cụ thể hành vi vi phạm về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định và biện pháp khắc phục hậu quả, là buộc thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, bên thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, các chế tài liên quan đến việc mua - bán trục lợi nhà ở xã hội vẫn còn lỏng lẻo. Pháp luật mới chỉ quy định xử phạt đối với người thực hiện hành vi mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng, không đúng quy định của pháp luật, vẫn còn rất nhiều lĩnh vực liên quan đến nhà ở xã hội còn chưa được điều chỉnh. Ngoài ra, việc thực thi pháp luật và sự thiếu đồng bộ về cơ sở dữ liệu cũng là những nguyên nhân của tình trạng quản lý yếu kém.

Nhiều chuyên gia cho rằng Chính phủ cần điều chỉnh mức thu nhập thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với thực tế, vì với mức đóng thuế thu nhập cá nhân hiện nay là 11 triệu đồng sẽ làm hạn chế đối tượng được mua. Đặc biệt, cắt giảm điều kiện đối với thuê nhà ở xã hội (chỉ cần là đối tượng thu nhập thấp), đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần đảm bảo hai điều kiện là chưa có nhà ở và thu nhập thấp.

Thời gian qua, việc chủ đầu tư không mặn mà phát triển nhà ở xã hội có một phần nguyên nhân từ thủ tục vướng mắc, quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận rất thấp so với việc phát triển dự án nhà ở thương mại. Doanh nghiệp phải mất 5 năm để hoàn thành dự án nhà ở xã hội trong khi lợi nhuận khoảng 10%, tương đương mỗi năm chỉ 2% - thậm chí không bằng gửi ngân hàng lấy lãi.

Không chỉ vậy, Luật Nhà ở và các nghị định liên quan quy định doanh nghiệp được giảm 70% thuế GTGT khi phát triển nhà ở xã hội. Song, Luật Thuế chưa có quy định về việc này nên nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc ở quá trình tính thuế ưu đãi.

Do vậy, cần phải có những thay đổi mạnh mẽ, rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển nhà ở xã hội, nhất là tư duy thị trường. Doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội cần được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi; được đẩy nhanh quy trình, thủ tục đầu tư dự án, phát triển đồng bộ hạ tầng. Ngoài việc được hưởng cơ chế ưu đãi, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội cần có một mức lợi nhuận hợp lý để tạo động lực cũng như nguồn lực tham gia phân khúc này một cách lâu bền.