Tác động của đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội tới thị trường bất động sản Bắc Ninh

Kỳ vọng vào “đòn bẩy” 1 triệu căn nhà ở xã hội

Mục tiêu của chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội là đến năm 2030, cả nước cần 2,4 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó đến năm 2025 cần 1,2 triệu căn, đáp ứng cho nhu cầu của khoảng 1,2 triệu/2,7 triệu công nhân khu công nghiệp có nhu cầu về nhà ở.

Song tính đến nay, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2 (đạt khoảng 65% mục tiêu đề ra đến năm 2020.).

401 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, tổng diện tích khoảng 22.718.000m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Đặc biệt, thị trường nóng lên khi có thông tin những ông lớn trong lĩnh vực bất động sản đang lấn sân xây dựng nhà ở xã hội như Vinhomes, Masteries, Tập đoàn Hòa Bình, Becamex IDC, Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Tập đoàn Nam Long, địa ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land... được xem là tín hiệu tích cực cho phân khúc này.

Theo đánh giá, cuộc đua của nhiều ông lớn bất động sản trong phân khúc NƠXH phần nào gia tăng nguồn cung chất lượng và sự hỗ trợ chính sách tốt hơn.

Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ kích thích nguồn cung trên thị trường, đáp ứng mục tiêu bảo đảm nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Bắc Ninh gỡ "rào cản" chính sách để phát triển nhà ở xã hội

Bắc Ninh hiện có 51 dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai, với tổng diện tích đất 156,93 ha, tổng diện tích sàn khoảng 3.931.992m2, với 46.290 căn hộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 189.459 người.

Trong đó, có 22 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, tổng diện tích sử dụng đất khoảng 106,13ha với 30.652 căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở cho khoảng 114.085 công nhân (hiện có 16 dự án đã hoàn thành và đang xây dựng).

Số dự án nhà ở xã hội dành cho các đối tượng khác là 29 dự án, tổng diện tích đất khoảng 50,8ha, với khoảng 15.638 căn hộ, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 75.374 người (22 dự án đã hoàn thành và đang xây dựng). Dự kiến giai đoạn 2021-2030, với khoảng 80 nghìn căn hộ được hoàn thiện, tỉnh Bắc Ninh sẽ đáp ứng được chỗ ở cho khoảng 260 nghìn người.

Tuy nhiên, dựa trên kết quả khảo sát và thống kê, số lượng người lao động có thu nhập thấp và các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội trên toàn tỉnh hiện nay đã là hơn 230.000 người.

Dù nhiều về cả số lượng dự án cũng như số căn hộ nhưng nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Đặc biệt phân khúc về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, hộ nghèo và hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn vẫn thiếu.

Với chương trình 1 triệu nhà ở xã hội, khi bắt tay vào làm mới thấy hàng loạt những vướng mắc và rào cản tại Bắc Ninh. Nhiều quy định không thực sự cần thiết với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, điển hình là quy định ký quỹ đảm bảo. Vì nhà ở xã hội không thể thế chấp vay vốn, việc huy động và cân đối nguồn vốn của doanh nghiệp đã rất khó khăn, lại thêm khoản ký quỹ thì càng khó hơn nữa.

Bên cạnh đó, quy định về đối tượng mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, nhưng chưa rõ ràng về phạm vi áp dụng. Trên thực tế tại Bắc Ninh, nhiều công nhân, người lao động đã có nhà ở quê (các huyện vùng nông thôn) do thừa kế, cho tặng nhưng lên thành phố làm việc và sinh sống, có nhu cầu mua nhà ở để ổn định và làm việc lâu dài. Nếu quy định áp dụng trong phạm vi cấp tỉnh thì không đủ điều kiện mua, còn áp dụng trong phạm vi cấp huyện, hoặc theo khu vực nông thôn hoặc thành thị thì có thể mở rộng hơn.

Hay như theo quy định tại Điều 49, 50, 51 Luật Nhà ở 2014: Nhóm đối tượng “Hộ gia đình có thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn” chỉ được hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở mà không được mua/thuê/thuê mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội. Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh hiện nay, các nhóm đối tượng này có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng không được mua/thuê/thuê mua.

Rồi theo khoản 2 Điều 53 Luật Nhà ở 2014 xác định hình thức “Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê” là một hình thức phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên trong quy định của Luật Nhà ở và các Nghị định của Chính phủ không có hành lang pháp lý cho hình thức phát triển nhà ở xã hội này. Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, các doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp FDI) có nhu cầu thuê/mua nhà ở xã hội cho công nhân của mình ở nhằm mục tiêu tăng cường kỷ luật, tập trung quản lý, phòng tránh tệ nạn xã hội nhưng không thể thực hiện được.

Thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh có một số dự án nhà ở xã hội phục vụ khu công nghiệp được thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13. Tuy nhiên, sau khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở, đối tượng là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp đăng ký mua/thuê/thuê mua nhà ở tại Dự án lại rất ít. Do đó, số lượng các căn hộ còn tồn nhiều, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc bán hàng.

Bên cạnh những vướng mắc về hành lang và thủ tục pháp lý, về khách quan, một số dự án chậm tiến độ do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng; chưa hình thành được những dự án lớn với những khu nhà ở công nhân đầy đủ các công trình hạ tầng xã hội. Các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, việc bán, cho thuê mua còn chậm do đa số công nhân ngoài tỉnh với tính chất cư trú không ổn định, thường xuyên di chuyển thay đổi vị trí, việc làm, do thu nhập thấp và chưa có thói quen ở nhà chung cư cao tầng của công nhân cũng gây ảnh hưởng đến công tác phát triển nhà ở xã hội tại Bắc Ninh.

Những năm gần đây, giá đất nền và nhà ở tại Bắc Ninh liên tục tăng cao, nên phân khúc nhà ở xã hội là lời giải đúng đắn và thiết thực nhất cho bài toán nhà ở. Rất nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư sẵn sàng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dù chi phí nhiều, phải chủ động nguồn vốn mà lợi nhuận không đáng kể.

Để công tác phát triển nhà ở xã hội vừa đảm bảo chất lượng, đáp ứng nhu cầu thực tế và phát huy được hiệu quả, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đề xuất một số giải pháp: Đề nghị bổ sung nhóm đối tượng là người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội; Đối với một số công nhân có mức lương thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân do làm tăng ca và làm thêm giờ, đề nghị nghiên cứu hoàn thiện chính sách để phù hợp với tình hình thực tế; Đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, điều chỉnh quy định về thẩm định giá bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế; Hỗ trợ thủ tục hành chính cho các dự án đầu tư nhà ở xã hội, yêu cầu giảm ít nhất 30% thời gian xử lý hồ sơ của tất cả các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư nhà ở xã hội. Đặc biệt có những dự án giảm tới 50%, thậm chí 60% thời gian xử lý hồ sơ, giúp các chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, tiết kiệm chi phí đẩy nhanh tiến độ xây dựng...