Giải pháp hỗ trợ vay mua 100% giá trị căn hộ mới: Tối ưu cho khách hàng chủ động được nguồn tài chính

Giải pháp tài chính vay đổi nhà lần đầu tiên ra mắt một cách tổng thể tại Việt Nam, tập trung vào nhóm khách hàng đã sở hữu bất động sản, và muốn đổi sang nhà mới thuộc các dự án cao cấp để nâng cao điều kiện sống, đặc biệt trong bối cảnh dịch Covid-19 kéo dài với yêu cầu “sống giãn cách tiện ích”.

Theo thông tin từ Techcombank, để tham gia khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng, ngân hàng sẽ thay mặt khách hàng chi trả 100% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư và ân hạn gốc trong suốt thời gian được hỗ trợ lãi suất 0%. Khách hàng sẽ có tối đa 24 tháng để chủ động lên phương án bán nhà cũ mà không phải chịu bất kỳ áp lực tài chính nào, hoặc tận dụng nguồn vốn hiện có cho các công việc kinh doanh cấp thiết hơn. Ngân hàng cho biết, giải pháp tài chính vay đổi nhà được thiết kế phù hợp với những khách hàng có thu nhập khá và ổn định, có lộ trình tài chính rõ ràng, đồng thời đang sở hữu căn hộ có giá trị tối thiểu bằng 30% giá trị căn hộ mua mới.

Với những đặc điểm trên, đây được xem là một giải pháp “đổi nhà” thông minh, song vẫn còn mới mẻ tại Việt Nam. Trao đổi về giải pháp này, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng nhấn mạnh đến yêu cầu hàng đầu là khách hàng chủ động được năng lực tài chính trong tương lai.

Thưa ông, mô hình của giải pháp hỗ trợ vay 100% giá trị căn hộ mới, hay “Nhà đổi nhà - Home for Home” mới được triển khai ở Việt Nam và nhận được nhiều luồng ý kiến khác nhau. Trên thế giới, mô hình này đã được triển khai như thế nào?

Việc “đổi nhà cũ - mua nhà mới” là một loại giao dịch khá phổ biến trên thế giới. Tôi cho rằng, giải pháp này là tối ưu, nếu như khách hàng có thể bán nhà ngôi nhà đang sở hữu đúng thời điểm được giá, để tất toán khoản vay thế chấp.

Do khách hàng dùng căn nhà hiện có để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, tôi cho rằng người mua nhà cũng cần tính toán kỹ về lộ trình tài chính. Vì thực tế là khi đó, khách hàng sẽ có 2 khoản vay: Thế chấp căn hộ hiện tại để vay 30% căn hộ mới và thế chấp căn hộ mua mới tương ứng 70% giá trị khoản vay còn lại. Trong bất cứ trường hợp nào, bạn cũng cần có các phương án tài chính phù hợp, Như vậy, khách hàng nên tận dụng tốt nhất thời gian hỗ trợ lãi suất 0% trong tối đa 24 tháng như ngân hàng và chủ đầu tư công bố, để thu xếp nguồn tài chính và sở hữu căn hộ mới như kỳ vọng, và chỉ nên có một khoản vay cho căn hộ mới. Tôi vẫn muốn nhấn mạnh đây là giải pháp rất tốt đối với phân khúc khách hàng có thu nhập ổn định và chủ động về lộ trình tài chính, chứ không phải dành cho tất cả các khách hàng mong ước đổi nhà mới.

Như đề cập ở trên, mô hình giải pháp này là loại giao dịch khá phổ biến trên thế giới, nhưng lại đang mới mẻ tại Việt Nam. Theo ông, sản phẩm trên có những điểm gì cần lưu ý?

Đây là giải pháp được ngân hàng Techcombank tiên phong triển khai cùng các chủ đầu tư uy tín như Vinhomes và Masterise, theo đó hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn gốc tối đa 24 tháng theo từng thời kỳ, với lộ trình vay tới 35 năm. Như vậy, giải pháp sẽ giúp khách hàng thêm chủ động về thời gian và nguồn tài chính, và có thể bán nhà cũ được giá hơn. Qua đó, khách hàng có thêm điều kiện để chuyển đổi nơi ở đến vị trí khang trang hơn, có giá trị cao hơn.

Cũng theo giải pháp này, trường hợp khách hàng có thể xoay xở nguồn tài chính để trả khoản vay thế chấp trị giá 30% căn hộ mới trong thời gian được hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, để có thể vẫn giữ được căn nhà cũ và có thêm bất động sản, mà chỉ có một khoản vay thì sẽ là điều tuyệt vời.

Giải pháp này giúp khách hàng có quỹ thời gian thuận lợi hơn cho việc bán nhà cũ, hoặc chuẩn bị nguồn tài chính phù hợp trong khoảng thời gian được hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn gốc. Tuy nhiên, dù có cơ hội sở hữu được hai bất động sản, nhưng như tôi đề cập ở trên, điều khách hàng nên tránh là phải gánh cùng một lúc hai khoản vay của hai căn nhà.

Vậy ông có khuyến nghị gì khi tham gia giải pháp này, nhất là với một giải pháp tài chính còn khá mới như vậy?

Khách hàng nên thu xếp lộ trình tài chính phù hợp, hoặc chủ động bán căn nhà cũ để thanh toán khoản đặt cọc 30% ban đầu trong khung thời gian được hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn gốc của ngân hàng và chủ đầu tư. Nếu có nguồn tiền nhàn rỗi trong khoảng thời gian này, khách hàng nên chi trả hết khoản vay thế chấp 30% và nhận lại sổ đỏ của căn nhà cũ, để được sở hữu cả 2 bất động sản. Nếu bán căn hộ hiện có, khách hàng có thể trả khoản vay thế chấp và lựa chọn trả thêm một phần/hoặc toàn bộ 70% khoản vay mua nhà mới mà không mất phí trả nợ trước hạn. Đây là một điểm mới so với các giải pháp tài chính vay mua nhà truyền thống. Trong bất kỳ tình huống nào, để giải pháp này thành công, quan trọng nhất là khách hàng phải chủ động trong vấn đề tài chính.

Còn với nhà cung cấp giải pháp và sản phẩm này, có những điểm gì cần điều chỉnh hoặc bổ sung để hoàn thiện hơn và phù hợp hơn, thưa ông?

Tôi nghĩ điều quan trọng là khách hàng phải hiểu rõ về giải pháp, bao gồm cả thuận lợi và rủi ro, để có thể chủ động lộ trình tài chính và khả năng trả nợ tốt.

Thông thường tôi sử dụng chỉ số DTI (debt to income) để tính khả năng trả nợ.

Nếu DTI ở mức 60% hoặc thấp hơn thì có thể chấp nhận được, còn nếu cao hơn mức này thì khách hàng có khả năng mất khả năng trả nợ dẫn đến việc ngân hàng phải xử lý. Và đó là điều không ai mong muốn. Ngân hàng phải thanh lý tài sản đảm bảo thu hồi vốn cũng là bước cuối cùng phải làm, không ngân hàng nào muốn làm điều đó. Một khi họ cho vay ra thì luôn muốn khách hàng có khả năng trả nợ đều đặn cho mình.

Trân trọng cảm ơn ông.