Cấm cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày: Nên quản hay cấm?

Nhiều bất cập khi cho thuê căn hộ ngắn ngày

Kể từ lần đầu xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2015, hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb nhanh chóng trở thành tâm điểm trong phân khúc đầu tư căn hộ cho thuê hiện tại. Số lượng căn hộ cho thuê theo hình thức này đã tăng khoảng 40 lần so với thời điểm ra mắt.

Gõ từ khóa "thuê căn hộ ngắn ngày", "thuê chung cư theo giờ" hoặc truy cập vào Airbnb hay những ứng dụng tương tự, khách có thể dễ dàng tìm thấy hàng nghìn căn hộ tại các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… với mức giá bình quân 1,3 - 1,4 triệu đồng/ngày tùy thời điểm.

Sự nở rộ của loại hình căn hộ cho thuê ngắn ngày cùng với những hệ lụy phát sinh đang đặt ra một bài toán không dễ giải cho cơ quan quản lý và các địa phương: quản hay cấm?

Do đó, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 đã có quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư cho thuê ngắn ngày. Cụ thể, theo điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 về "các hành vi bị nghiêm cấm" quy định "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở".

Điều này ngay khi mới được áp dụng đã gây nhiều tranh luận từ phía người dân và chuyên gia.

Việc cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày trong các chung cư nhận được rất nhiều sự đồng tình của cư dân. Bà Lan Hương - cư dân một chung cư ở TP Vũng Tàu cho biết, khách thuê ngắn ngày ở chung cư bà chủ yếu là khách du lịch. Trong đó, nhiều người xuống biển, xuống hồ bơi tắm rồi để quần áo ướt vào sảnh, thang máy gây mất vệ sinh. Chưa kể, vì đi du lịch nên họ thường thức khuya, ăn nhậu ồn ào ảnh hưởng đến đời sống của cư dân trong chung cư.

Tại TP.HCM, cư dân nhiều chung cư cũng mong muốn siết chặt cho thuê căn hộ ngắn ngày, bởi việc khách lưu trú ra vào thường xuyên khiến cuộc sống của họ bị ảnh hưởng rất nhiều.

Anh Thanh Trưởng - cư dân chung cư Goldview (quận 4) cho hay, hai năm trở lại đây, chung cư anh ở luôn đón nhiều khách thuê lưu trú ngắn ngày. Điều này khiến các tiện ích như hồ bơi, khu vực phòng gym, sảnh, thang máy lúc này cũng trong tình trạng quá tải, nhất là vào cuối tuần. Anh mong muốn chấm dứt tình trạng này để trả lại sự bình yên cho cư dân.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc nghiêm cấm dùng căn hộ để kinh doanh theo hình thức cho thuê theo giờ, theo ngày là một quyết định hợp lý nhằm bảo vệ cộng đồng cư dân và duy trì ổn định an ninh, trật tự trong khu đô thị.

Có ý kiến cho rằng, quy định này ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh cho thuê căn hộ. Chị T.H.N (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) đã đầu tư hơn gần 10 tỷ đồng để mua 1 căn hộ chung cư tại quận Hoàn Kiếm với mục đích cho thuê ngắn ngày. Sau hơn 4 năm triển khai, các căn hộ cho thuê của chị N. có tỷ suất sinh lời khá tốt, với tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 85%. Tuy nhiên, những quy định mới đã khiến hoạt động kinh doanh của chị bị ảnh hưởng rất nhiều.

Nếu những người dùng “tiền tươi" để đầu tư như chị N lo lắng một thì những nhà đầu tư trót sử dụng đòn bẩy tài chính lại lo lắng mười phần. Anh M.T.N (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết anh đang vay gần 4 tỷ đồng để đầu tư loại hình này và nếu không có hướng giải quyết ổn thỏa, nguy cơ anh có thể lỗ tiền tỷ.

“Tôi đang như ngồi trên lửa, bên cạnh những khoản lãi ngân hàng vài chục triệu đồng mỗi tháng, các khoản đầu tư sửa chữa, nội thất... lên tới hàng trăm triệu đồng cũng chưa kịp hồi vốn. Nếu không thể cho thuê ngắn hạn, chúng tôi buộc phải cho thuê dài hạn và sức hút với khách sẽ bị giảm mạnh”, anh N phân tích.

Nên quản hay cấm?

Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, quy định này không phù hợp với thực tế và sẽ khó cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng "kinh doanh lưu trú du lịch" theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng "chia sẻ phòng thuê" đang được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam và trên thế giới.

"Quy định "cấm" này khó thực thi trên thực tế vì có cấm thì người dân vẫn làm để mưu sinh. Do đó, thay vì cấm thì nên quản lý chặt chẽ sẽ tốt hơn", ông Châu kiến nghị.

Giải pháp quản lý để hạn chế tình trạng gây mất an ninh, trật tự theo ông Châu là nên quy định chủ sở hữu nếu muốn sử dụng căn hộ cho thuê lưu trú du lịch thì phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách thuê.

Trong khi đó, theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, để ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, việc tăng cường giám sát từ phía chính quyền địa phương là vô cùng cần thiết.

Chính quyền cần chủ động trong việc theo dõi và quản lý sự biến động về nhân sự cũng như hoạt động kinh doanh trên địa bàn. Đồng thời, khi phát hiện các trường hợp vi phạm, cơ quan chức năng có thể áp dụng các biện pháp xử phạt, từ đó giảm thiểu tình trạng cho thuê căn hộ chung cư không đúng quy định.

Việc quản lý chặt chẽ sẽ góp phần đảm bảo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực có thể phát sinh từ mô hình cho thuê căn hộ không tuân thủ quy định.

Tương tự, theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc cấp cao Bộ phận Quản lý bất động sản Savills TP.HCM, việc chủ sở hữu căn hộ chung cư cho khách thuê nhà, phòng ngắn hạn như một cơ sở lưu trú du lịch là vi phạm quy định của Luật Nhà ở 2014 lẫn Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều chủ sở hữu căn hộ vẫn tìm cách "lách" để kinh doanh, kiếm thêm thu nhập.

Để giải quyết tình trạng này triệt để, các cơ quan chức năng nên có những biện pháp tổng thể như đưa ra hướng dẫn cụ thể trong quản lý nhà chung cư về hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn như nhiều nước trên thế giới đã làm. Nếu tiếp tục cấm hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại các dự án chung cư, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng có thể cân nhắc những chế tài có tính răn đe đối với các trường hợp vi phạm pháp luật.