2% không nhỏ

Thời gian qua, đã xảy ra tình trạng tranh chấp giữa cư dân với các chủ đầu tư liên quan đến việc sử dụng kinh phí bảo trì chung cư. Tính đến đầu năm 2019, có 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư ở 11 địa phương. Trong số đó, có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.

Những vụ tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân, mà còn ảnh hưởng đến tình hình an ninh, trật tự xã hội. Trên thực tế, một số chủ đầu tư, có năng lực tài chính, năng lực chuyên môn kém nhưng vẫn được chấp thuận cho phép làm chủ đầu tư các dự án chung cư. Do đó, khi được giao quản lý quỹ bảo trì họ thường chây ì, không bàn giao lại cho Ban quản trị mà chiếm dụng, sử dụng vào việc khác.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhập nhèm sử dụng kinh phí này có nguyên nhân từ quy định pháp luật. Tại Khoản 1 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Nhưng trên thực tế, có chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho Ban Quản trị, dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao sang cho Ban Quản trị. Để phục tình trạng này, cần quy định tài khoản kinh phí bảo trì phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được phép sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho Ban quản trị.

Ngoài ra, Nghị định 99 cũng quy định, người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: Nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho Ban quản trị.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định. Cùng với đó, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ với khách hàng. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

Việc bỏ quy định người mua nhà nộp kinh phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư và bổ sung quy định: Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định, sẽ góp phần ngăn chặn chủ đầu tư “ôm” kinh phí này sử dụng vào mục đích thiếu minh bạch khác.

Bên cạnh quy định chặt chẽ để tránh tình trạng chiếm dụng kinh phí bảo trì chung cư, cần có chế tài đủ sức răn đe đối với hành vi này, bởi trên thực tế đã có trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng hàng chục tỷ đồng quỹ bảo trì chung cư nhưng chưa bị xử lý nghiêm.