Trình tự, thủ tục thu hồi nhà tập thể để xây dựng chung cư ra sao?

Vậy nhà tập thể đang bị thu hồi để xây dựng chung cư thì như thế nào? Dưới đây là những tư vấn của Đội ngũ Luật sư tư vấn của Công ty Luật TNHH TVTN DFC.

Thu hồi nhà tập thể để xây dựng nhà chung cư cần đáp ứng những điều kiện

Khi thu hồi nhà tập thể để xây dựng nhà chung cư cần đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, các trường hợp thu hồi nhà tập thể để có mặt bằng xây dựng nhà chung cư được quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

Người đang sử dụng nhà tập thể thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà tập thể không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Chẳng hạn, anh A là đối tượng chỉ được thuê nhà tập thể mà không có quyền bán mà thực hiện việc bán là không đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014;

Thời hạn thuê theo hợp đồng đã hết mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở. Chẳng hạn, ông A và cơ quan có thẩm quyền giao nhà tập thể thỏa thuận trong hợp đồng thuê là sau khi hết thời hạn thuê thì hợp đồng mặc nhiên chấm dứt thì bên thuê phải trả lại nhà bên cho thuê;

Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà tập thể đang thuê, thuê mua. Chẳng hạn, ông A đang thuê nhà tập thể nhưng thuộc một trong các trường hợp phải trả lại nhà ở đang thuê mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng (như nhà tập thể không đảm bảo an toàn về xây dựng) thì ông A có thể trả lại nhà tập thể dù thời hạn thuê vẫn còn;

Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014;

Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án. Chẳng hạn, anh A là sỹ quan công an nhân dân, có đủ điều kiện thuê nhà ở công vụ nhưng trong thời gian thuê, anh A làm nhiệm vụ và hy sinh. Do đó, nhà đang thuê của anh A sẽ bị thu hồi;

Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Đây được coi là điều khoản cụ thể hóa vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bên thuê, thuê mua nhà với bên cho thuê, cho thuê mua nhà trong thời gian 03 tháng trở lên;

Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây được coi là trường hợp thu hồi gần gũi nhất với việc thu hồi nhà tập thể để xây dựng nhà chung cư thông qua quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở (như sử dụng vào mục đích kinh doanh…) hoặc tự ý có hành vi chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua mà không có sự đồng ý của bên cho thuê, cho thuê mua.

Trình tự, thủ tục thu hồi nhà tập thể để xây dựng chung cư

Trên cơ sở căn cứ thu hồi nhà tập thể để xây dựng nhà chung cư thì trình tự, thủ tục thu hồi (hoặc cưỡng chế thu hồi) được pháp luật về nhà ở quy định hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 99/2015/NĐ – CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2014.

Cụ thể, theo quy định tại Khoản 2 Điều 84 của Luật Nhà ở năm 2014 thì khi thuộc các căn cứ thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì người đang thuê, thuê mua nhà ở thuộc diện bị thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều này phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị được giao quản lý nhà ở theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 45 Nghị định số 99/2015/NĐ – CP:

* Bước 01: Đơn vị được giao quản lý vận hành nhà tập thể cần phải có văn bản nêu rõ lý do thu hồi và yêu cầu người thuê, thuê mua, mua hoặc người đang chiếm dụng nhà ở (sau đây gọi là người đang trực tiếp sử dụng nhà ở) bàn giao lại nhà trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thông báo. Trường hợp quá thời hạn mà người đang trực tiếp sử dụng nhà không bàn giao lại nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở đề nghị thu hồi nhà ở trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết hạn bàn giao nhà.

* Bước 02: Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của đơn vị quản lý vận hành nhà ở, cơ quan quản lý nhà tập thể có trách nhiệm kiểm tra, nếu thuộc diện phải thu hồi nhà ở thì có tờ trình cơ quan, đại diện chủ sở hữu của nhà ở đó xem xét, ban hành quyết định thu hồi nhà ở; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tự kiểm tra mà phát hiện nhà ở thuộc diện phải thu hồi thì phải làm thủ tục đề nghị thu hồi nhà ở theo quy định tại Điều này.

* Bước 03: Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan quản lý vận hành nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu có đủ điều kiện thu hồi nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Nghị định số 99/2015/NĐ – CP thì ban hành quyết định thu hồi nhà ở và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở và người đang trực tiếp sử dụng nhà ở thuộc diện bị thu hồi biết để thực hiện.

Trường hợp nhà ở đang do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý thì cơ quan quản lý nhà ở được ban hành quyết định thu hồi nhà ở (nếu được giao thực hiện) sau đó gửi quyết định này cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở, người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để thực hiện và gửi đến cơ quan đại diện chủ sở hữu để báo cáo.

* Bước 04: Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao quyết định thu hồi nhà ở cho người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để bàn giao lại nhà ở; người đang trực tiếp sử dụng nhà ở có trách nhiệm bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở trong thời hạn ghi trong quyết định thu hồi; việc thu hồi, bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên; trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không nhận thông báo thu hồi hoặc không ký biên bản bàn giao nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở mời đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở chứng kiến và ký vào biên bản.

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận quyết định thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở (đối với trường hợp đã ký hợp đồng); trường hợp thu hồi nhà ở do bán không đúng thẩm quyền, không đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì bên mua được hoàn trả lại tiền mua nhà ở đã nộp, trừ trường hợp bên mua làm giả giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà ở.

* Bước 05: Sau khi thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở về việc đã hoàn thành thu hồi nhà ở. Nhà ở sau khi được thu hồi phải được sử dụng theo đúng mục đích quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ – CP. Trong đó có mục đích xây dựng chung cư.

Lưu ý: Trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà ở tập thể không bàn giao lại nhà ở theo quyết định thu hồi nhà ở quy định tại Điều 45 của Nghị định số 99/2015/NĐ - CP thì trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết thời hạn quy định tại Khoản 7 Điều 45 của Nghị định số 99/2015/NĐ – CP (Thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi nhà ở), đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở đề nghị cưỡng chế thu hồi nhà ở.