Nguồn cung khan hiếm, bất động sản thứ cấp "lên ngôi"

Khan hiếm nguồn cung đang là một trong những vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các nhà đầu tư nước ngoài khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp luôn đạt mức cao. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽ ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, trong quý II/2023, thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không có khu công nghiệp mới nào được ghi nhận. Tổng nguồn cung ổn định với 28.000 ha diện tích đất cho thuê, tăng 1% so với cùng kỳ.

Còn tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, quý II ghi nhận nguồn cung đất công nghiệp mới khoảng 238 ha, đến từ hai khu công nghiệp ở Hưng Yên.

Theo đơn vị này, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào tại cùng trọng điểm phía Nam được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023, nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nguồn cung đất công nghiệp trong tương lai sẽ tăng đáng kể, ước tính 2026 sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh.

Trong báo cáo mới phát hành, Chứng khoán VNDirect nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Nhóm phân tích cho rằng, thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 - 2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388 ha.

Với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt nhưng tình trạng thiếu nguồn cung mới dự kiến sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. 

VNDirect cho rằng, các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành bất động sản khu công nghiệp đang mờ nhạt bởi các thách thức dần xuất hiện. Đơn cử, thị trường sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý; khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Trong bối cảnh này, theo nhóm phân tích, các nhà đầu tư đang dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 với những lợi thế như giá cả cạnh tranh. Trong khi thị trường cấp 1 có quỹ đất sẵn khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới.

Bên cạnh đó, quỹ đất sẵn có tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt khi khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện.

Ngoài ra, khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp và ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn đổ về các thị trường cấp 2.