Khung giá đất không còn phù hợp với thực tiễn

Khung giá đất được quy định tại Điều 113, Luật Đất đai 2013 có nội dung: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Việc áp dụng thực hiện khung giá đất tại điều này, được hướng dẫn chi tiết tại Mục 1, xây dựng và điều chỉnh khung giá đất (từ Điều 6, cho tới Điều 9) của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Hiện Nghị định này được sửa đổi, bổ sung bởi một số Nghị định, Thông tư khác.

Khung giá đất được hiểu là bao gồm các mức giá nằm trong khoảng giữa mức giá tối đa và giá tối thiểu cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất được xây dựng dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội.

Ảnh minh họa

Tại các Nghị định hướng dẫn, khung giá đất quy định chi tiết đến các vùng kinh tế và đô thị cả nước (7 vùng kinh tế Đồng Bằng Sông Hồng, Bắc Trung Bộ, Nam Bộ….). Ở khu vực nông thôn tại 7 vùng kinh tế khung giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.

Khung giá đất ở đô thị được phân thành 6 loại: Đô thị đặc biệt, đô thị loại I, II, III, VI, V, VI. Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị.

Điều luật có quy định, khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% giá tối đa hoặc thấp hơn 20% giá tối thiểu của khung giá trong vòng 180 ngày trở lên thì Chính phủ phải điều chỉnh khung giá đất.

Với quy định trên, nếu giá tăng quá hoặc giảm thấp hơn 20% khung giá quá 6 tháng, thì Chính phủ phải điều chỉnh khung giá. Trường hợp nếu giá không thay đổi thì khung giá đất mãi 5 năm sau mới được Chính phủ ban hành lại một lần. 

Trong bối cảnh đất đai từ năm 2013 đến nay liên tục tăng giá, từ Bắc đến Nam, từ đồng bằng tới trung du, miền núi, nhưng có vẻ việc Chính phủ phải điều chỉnh giá cho đúng luật là điều bất khả kháng.

Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm là căn cứ để chính quyền địa phương xây dựng bảng giá đất. Dựa trên khung giá, địa phương lại ban hành bảng giá đất khác nhau cho mỗi vùng. Tất nhiên địa phương cũng phải xây dựng bảng giá còn căn cứ vào việc Chính phủ có điều chỉnh khung giá đất do biến động giá. Thực tiễn này đã làm tăng thêm hàng loạt thủ tục hành chính đối với 64 tỉnh thành, mỗi tỉnh thành lại có nhiều vùng miền khác nhau.

Với hàng loạt quy định phức tạp về khung giá đất cho từng loại đất, cho từng vùng, có phần rối rắm như trên đã khiến việc áp dụng vào thực tế gây khó khăn đối với cơ quan quản lý Nhà nước. Chưa nói người sử dụng đất hoàn toàn không biết mình thuộc khung giá đất nào và có quyền lợi ra sao khi rơi vào khung giá đất đó.

Căn cứ khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai 2013, quy định: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

Với quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được tính theo giá đất tại bảng giá do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Tuy nhiên, tinh thần Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ lại quy định, khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất thu hồi được bồi thường về đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Nguyên tắc bồi thường phù hợp với giá phổ biến thị trường cũng là xu hướng tất yếu, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, không gây bức xúc, bất bình, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo. Tuy nhiên, có vẻ như nhiều năm qua khung giá đất là cái “gim” buộc địa phương không dám áp dụng các mức giá “thị trường” cho phù hợp.

Thực tiễn cho thấy, trong các khiếu nại về đất đai, tỷ lệ khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc áp giá đền bù cho người dân không thỏa đáng đang rất cao. Điều này gây cản trở cho chính sách đầu tư công của địa phương (triển khai dự án hạ tầng).

Cản trở doanh nghiệp triển khai dự án trong trường hợp nhà nước thu hồi đất áp giá đền bù theo bảng giá quá thấp, khiến người dân không di dời giao đất cho doanh nghiệp. Trong trường hợp này, khung giá đất là “thủ phạm” gây những bất cập trên.

Có lẽ vì bất cập trên, nên Dự thảo Luật đất đai lần này đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, mở đường cho hàng loạt thay đổi khác, trong đó bãi bỏ bảng giá đất, mở đường cho nguyên tắc thu hồi, bồi thường cho người thu hồi đất theo giá thị trường.

Điều này chắc chắn sẽ rút gọn lượng thủ tục hành chính khổng lồ từ trung ương tới địa phương liên quan đến khung và bảng giá đất, thuận tiện cho nhà quản lý đất đai. Đó cũng là xu hướng tất yếu, văn minh, phù hợp, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, phù hợp với nguyên tác thỏa thuận về tài sản quy định tại Bộ luật Dân sự hiện hành.