Quy định của tố tụng dân sự về giải quyết tranh chấp nhà đất

Kể từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành), đối với loại tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay chưa, nhưng đương sự khởi kiện đến Tòa án thì Tòa án đều có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 (trước đây, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đối với loại tranh chấp này thì điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự là đương sự phải có GCNQSĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, nếu đất đã có giấy tờ nêu trên nhưng đương sự khiếu nại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp GCNQSĐ không đúng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND hoặc Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính).

 Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà không liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, bởi đây là dạng cụ thể của tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Về nguyên tắc, nếu tài sản tồn tại trên đất đã có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 thì tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do TAND giải quyết khi các tài sản tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản sau: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ờ, các công trình xây dựng trên đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có những tài sản khác như: cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây ăn quả hay cây lâu năm khác gắn liền với việc sử dụng đất.

Ảnh minh họa

Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp GCNQSĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án sẽ giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.

Bên cạnh đó, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày yêu cầu tại Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự yêu cầu hủy quyết định cấp GCNQSĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án sẽ xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết (Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

 Theo khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo trình tự tố tụng dân sự cụ thể là: cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án (Tòa án nơi có bất động sản). Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý thì các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh chấp sau: Tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất; Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng: (Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất;  Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

 Theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết.