Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Cần hoàn thiện cơ chế, chính sách

Tuy nhiên, đã gần 10 năm kể từ khi chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được triển khai nhưng việc thực hiện chính sách này vẫn đang trì trệ, ít chuyển biến.

Tốc độ “rùa bò”

Chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm đảm bảo cuộc sống tốt hơn cho người dân được xác lập theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, ngày 03/7/2007, của Chính phủ. Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tại các đô thị trên cả nước, có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ, với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống.

Nhiều người dân tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố khác đang phải sống trong lo lắng khi có hơn 200 khối nhà chung cư nguy hiểm (với khoảng 10.000 hộ dân hiện đang sinh sống) đã bị xuống cấp nghiêm trọng. Dù đã có nhiều cố gắng, nhưng 8 năm qua, thành phố Hà Nội mới chỉ hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 09 khối (block)/1.155 khối nhà chung cư (từ 4 - 6 tầng và 10 khu nhà tập thể thấp tầng (từ 1 - 3 tầng). Tại thành phố Hồ Chí Minh hiện mới thực hiện di dời, tháo dỡ và xây dựng lại được 46 khối nhà chung cư, trong đó, đã hoàn thành 19 khối với quy mô 2.462 căn hộ.

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tiến độ quá chậm. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc cải tạo chung cư cũ gặp khó khăn, trong đó liên quan một số chính sách chưa đi sát thực tiễn, bồi thường, giải phóng mặt bằng  Ngoài ra, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nói riêng đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, nên việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư. Doanh nghiệp thường rất thực tế và thực dụng, nên khó vận động, thuyết phục được họ đầu tư vào lĩnh vực khó, ít lợi nhuận...

Chung cư cũ tại Hà Nội xuống cấp trầm trọng

Ông Đinh Bá Điệp - Tổng Giám đốc Công ty CP Đô thị sinh thái Dầu khí Hòa Bình, cho rằng chính sách còn chậm so với thực tế phải xử lý chung cư cũ. Năm 2001, Hà Nội đã quan tâm đến vấn đề cải tạo chung cư cũ, khi có văn bản chỉ đạo xử lý chung cư nguy hiểm. Trong khi đó, đến 2007 Chính phủ mới có văn bản hướng dẫn. Điều này dẫn đến nguyên nhân kéo dài quá trình cải tạo dự án chung cư cũ.

Thứ hai, việc quản lý chung cư cũ bị buông lỏng, dẫn đến người dân tự quản lý là chính. Điều này khiến tình trạng cơi nới diễn ra phổ biến. Đây cũng là một điều bất cập trong quá trình thực hiện bồi thường GPMB, tái định cư cho các hộ dân khi thực hiện dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

Người dân góp vốn

Vừa qua, Bộ Xây dựng đăng tải dự thảo Nghị định về việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại chung cư để lấy ý kiến góp ý của nhân dân. Trong đó, để giải quyết bài toán về vốn cho doanh nghiệp và gắn trách nhiệm người dân, Dự thảo nghị định cải tạo chung cư cũ có đưa ra phương án cho người dân góp vốn bằng quyền sở hữu nhà.

Phương án này nhận được sự nhất trí cao của lãnh đạo TP Hà Nội, theo đó cho phép người dân trong phạm vi dự án góp vốn tham gia thực hiện dự án bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ.

Theo nhiều chuyên gia, phương án này cần có cơ chế pháp lý rõ ràng. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, nếu như trước đây chủ đầu tư bỏ tiền ra xây lại khu chung cư cũ thì nay người dân ở phạm vi dự án có quyền lợi và trách nhiệm cao hơn bằng việc góp vốn tham gia vào dự án như những cổ đông.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, rủi ro cũng có thể đến với các chủ đầu tư khi có nhiều cổ đông cùng tham gia vào dự án dưới dạng góp vốn khiến cho việc quản lý dự án thêm phức tạp, đẩy chi phí lên.

Theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, sở dĩ cải tạo chung cư cũ đạt kết quả hạn chế là do doanh nghiệp không mặn mà vì ít lợi nhuận nhưng lại gặp nhiều khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng dân cư. Cộng đồng dân cư không đồng thuận vì chưa bằng lòng với mức độ bồi thường hoặc phương thức tái định cư. Nguyên nhân của tình trạng trên là thiếu cơ chế đồng bộ, không bảo đảm lợi ích các bên tham gia, thiếu chế tài đủ mạnh.

Ông Liêm đề nghị, cần triển khai dự án cải tạo chung cư cũ theo phương châm mới: Cộng đồng dân cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia. Cộng đồng chung cư phải làm chủ vì họ là người sở hữu tài sản, có quyền, có trách nhiệm với tài sản của mình.

Để việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tiến triển tốt, cần nhanh chóng sửa đổi, hoàn thiện cơ chế, chính sách. Theo đó, cần “nới” chính sách theo hướng: Cho phép đầu tư xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT); chủ sở hữu nhà chung cư được lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc tham gia góp vốn; chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình theo quy định; đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư, xây dựng cơ bản...