Cải tạo chung cư cũ phải thực hiện đồng bộ, tránh đơn lẻ

Tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” diễn ra ngày 20/12 tại Hà Nội, ông Trần Ngọc Minh - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gặp nhiều khó khăn.

Hiện có 1.579 chung cư đã thống kê đầy đủ, còn 300 chung cư là nhà tự quản của các đơn vị, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp còn chưa bàn giao cho thành phố. Tổng số có khoảng gần 1.800 chung cư cũ.

Bày tỏ nỗi lo lắng trước thực trạng chung cư cũ, luật sư Nguyễn Hồng Chung - Giám đốc Công ty Luật TNHH Davilaw - DVL Lawfirm cho rằng, xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ, mặc dù đã có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả không như mong muốn.

Theo ông Chung, một vấn đề khó khăn khi cải tạo chung cư cũ là nhà chung cư cũ hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây. Vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.

Trong khi đó, tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, do các quy định quản lý có thay đổi nên các chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, trong đó có sở hữu Nhà nước, được giải quyết qua nhiều thời kỳ, có trường hợp bố trí sai thẩm quyền, sai công năng, lấn chiếm, sang tay, chuyển nhượng bất hợp pháp dẫn đến công tác bồi thường chậm trễ, kéo dài.

Ngoài ra, nút thắt làm việc triển khai cải tạo chung cư cũ nát bị chậm chễ là do những bất cập của những quy định pháp luật như việc phải cần sự chấp thuận, đồng ý của 100% hộ dân chung cư về việc cải tạo (Nghị định 101 NĐ-CP /2015) và chưa có sự hài hòa lợi ích các bên, quy định hạn chế chiều cao…

Theo quan điểm của luật sư Nguyễn Hồng Chung, để giải quyết được tình trạng này, trước hết chính quyền địa phương nơi có chung cư cũ cần rà soát đánh giá tổng thể hiện trạng, khả năng phát triển của khu vực để điều chỉnh quy hoạch phân khu theo hướng tăng quy mô tầng cao, hệ số sử dụng đất và công bố chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các địa điểm chung cư cũ trước khi chọn chủ đầu tư. Trong đó, tập trung rà soát lại các vị trí chung cư đã xác định chỉ tiêu quy hoạch nhưng không có nhà đầu tư đăng ký để có phương án điều chỉnh quy hoạch đồng bộ và đảm bảo khả thi.

Về đền bù, tạm cư và hỗ trợ tái định cư, ông Chung cho rằng chủ đầu tư cần có các cuộc tiếp xúc trao đổi và thỏa thuận rõ ràng hơn về cơ chế chính sách đền bù (như nhà đổi nhà) trong trường hợp phải phá dỡ di chuyển để có được phương án quy hoạch hợp lý nhất, có như vậy, thì mới có thể nhận được sự ủng hộ của các hộ gia đình này đối với dự án.

Ông Chung cũng cho rằng, đa phần người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Vì vậy, việc xây dựng mới lại khu chung cư cần xem xét và cố gắng đáp ứng được những yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải quyết được bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư, thành phố nên cân nhắc tới việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất.

Cũng liên quan đến việc xử lý, cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, chúng ta đang bị sa đà quá vào việc phải làm thế nào để hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi cư dân trong suốt nhiều năm nay. “Tam giác” cư dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước đã làm chúng ta loay hoay không tìm được lối ra, trong khi các vụ tranh chấp, kiện tụng vẫn tiếp tục xảy ra.

“Cần phải có chiến lược đồng bộ giữa các cơ quan ban ngành. Ở một số nước, các giải pháp về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng,... thì người dân đều được đưa ra lựa chọn bằng hình thức bỏ phiếu. Tòa nhà quá hạn sử dụng là không thể được sử dụng nữa, chứ đừng nói đến chuyện vẫn đem ra mua bán”, ông Cường cũng nhấn mạnh.

Cũng theo ông Cường, ở Việt Nam hiện nay, giá những căn chung cư cũ có khi còn giá cao hơn cả căn mới, nhiều người nghĩ rằng đợi đến khi được xây dựng lại sẽ có giá cao hơn. Do đó, phải xem xét gốc rễ vấn đề. Những tòa nhà cũ không đảm bảo an sinh xã hội, đe dọa tính mạng con người thì không đưa vào sử dụng nữa.

“Nếu không có tài chính đầu tư xây dựng thì có thể xem xét huy động xã hội hóa. Những chung cư cũ đang xập xệ, xuống cấp, người dân muốn sửa không sửa được, đến lúc sập đổ, nạn nhân là ai? Tôi mong rằng mọi người sẽ quan tâm ở góc độ này.

Còn nếu cứ xây và đưa vào sử dụng những khu nhà đẹp, hiện đại đầy đủ tiện ích trường học, bệnh viện xung quanh, khi đó tự người dân sẽ xem xét di chuyển nơi ở để thay đổi chất lượng cuộc sống. Điều này nằm ở việc định hướng của Nhà nước và đưa ra những cơ chế linh hoạt để tạo điều kiện cho người dân, các địa phương cũng có thể thu hút đầu tư, chủ động xã hội hóa”, ông Cường đặt vấn đề.

Đại diện cơ quan quản lý nhà nước, ông Thân Thế Anh - Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, trước đây, câu chuyện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư nằm trong 1 mục của Chương 7 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, việc cải tạo trong thời gian vừa qua, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đạt kết quả rất thấp.

Bởi vậy, ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư thay thế Nghị định 101 năm 2015. Nghị định này đã có những bước đột phá trong cơ chế, chính sách nhận được sự đồng thuận lớn tại hai thành phố lớn. Trong Dự thảo Luật mới nhất có tách riêng một trang quy định nguyên tắc, yêu cầu, cải tạo lại nhà chung cư, trên cơ sở luật hóa Nghị định 69.

Cùng đó, thời gian qua, việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập. Hơn 90% chung cư hiện nay được quản lý an toàn, 10% còn xảy ra những tranh chấp. Do đó, trong dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, về cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong luật cũ năm 2014 (quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, thành lập ban quản trị…) và có bổ sung thêm một số điều như khi tổ chức họp chung cư có thể thay đổi hình thức, ban quản trị yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư.

Cùng đó là bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để đảm bảo tránh những vấn đề tranh chấp; bổ sung thêm nhiều quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn tránh xảy ra bất cập tồn tại; quản lý sử dụng kinh phí 2%; bổ sung thêm mục bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư (thời điểm, cách thức, thành phần bàn giao)...

“Tại hội thảo, các ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp sẽ được ghi nhận để cơ quan chức năng tiếp tục hoàn thiện việc sửa đổi Luật Nhà ở”, ông Thế Anh cho hay.