Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ trong cải tạo chung cư cũ

Cụ thể, đa phần các khu chung cư cũ ở Hà Nội tập trung ở trung tâm thành phố, trong khi đó đây lại là nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng và giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Bên cạnh đó, do cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng và bản thân người dân cũng chưa nhận thức đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình nên khiến cho công tác cải tạo gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, trình tự triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.

Ngoài ra, cũng có thể thấy hiện nay chưa xác định được trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội, cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho các doanh nghiệp.

Chia sẻ về những khó khăn, vướng mắc, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, một khi doanh nghiệp thấy khó hay không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó.

Một vấn đề nữa là nhà chung cư cũ hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.

Bên cạnh đó, hiện nay, tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Tại TP.HCM, đầu năm 2022, UBND TP.HCM đã đặt mục tiêu khởi công xây dựng mới 14 NCCC cấp D (đặc biệt nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào) tập trung nhiều ở các quận: 1 (3 nhà), 4 và 6 (mỗi quận 2 nhà), Tân Bình (5 nhà)… Nguyên nhân chậm tái thiết NCCC là do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như: đối với NCCC không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới NCCC...

Sở Xây dựng TP.HCM cũng thừa nhận, thủ tục hành chính đang là vướng mắc rất lớn. Do đó, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo hoặc xây dựng chung cư mới thay thế, Sở Xây dựng nhiều lần tham mưu UBND TP.HCM chỉ đạo kế hoạch cụ thể để khởi công 14 chung cư cấp D trong năm 2022. Sở Xây dựng cũng kiến nghị đơn giản hóa thủ tục, nhất là trình tự thủ tục dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ cấp D và thủ tục về thẩm quyền phê duyệt phương án tháo dỡ nhà chung cư để đẩy nhanh công tác này.

Thực tế đa số các chung cư cũ ở TP.HCM xuống cấp có đặc điểm nằm trên những khu đất có diện tích khá nhỏ, không bảo đảm các quy định theo quy chuẩn xây dựng và quy hoạch kiến trúc hiện hành, dẫn đến quá trình khởi công chậm. Do đó, rất khó khăn để mời gọi chủ đầu tư tham gia cải tạo hoặc xây mới, chỉnh trang các chung cư cũ.