8 vướng mắc chủ yếu của thị trường bất động sản

Báo cáo của HoREA cho biết, để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, từ đầu năm đến nay, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì nhiều hội nghị chuyên đề về bất động sản, nhà ở xã hội; ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, chỉ đạo điều hành.

Các thành viên Chính phủ đã trực tiếp làm việc với từng địa phương để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng; đôn đốc thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm...

Đến nay, tại TP.HCM, trong tổng số 148 dự án bị "vướng mắc pháp lý", đã có khoảng 30% dự án được tháo gỡ. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 tháng đầu năm, HoREA nhận định thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất.

Tuy nhiên, về tổng thể, thị trường vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Theo HoREA, mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do động lực từ Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, Nghị quyết 41 của Bộ Chính trị "Về xây dựng và phát huy vai trò của đội ngũ doanh nhân Việt Nam trong thời kỳ mới" đã nâng đỡ tinh thần, tạo hứng khởi, niềm tin cho cộng đồng doanh nhân Việt trong hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có bất động sản.

Bên cạnh đó, Quốc hội đang tích cực xem xét các dự thảo luật nhằm bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế; trong khi Chính phủ đang nỗ lực sửa đổi một số quy định "bất cập" của các văn bản dưới luật và tiếp tục phát huy hơn nữa hoạt động của các tổ công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự vào cuộc mạnh mẽ của các địa phương, để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng.

Theo HoREA thị trường bất động sản hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc nhưng nổi lên 8 vướng mắc chủ yếu:

Vướng mắc thứ nhất là thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã "có quyền sử dụng đất" phù hợp với quy hoạch do quy định của Nghị định 31/2021/NĐ-CP về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.

Vướng mắc thứ hai là quy định về "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác". Đó là yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư,…

Khó khăn trên bắt đầu từ ngày 1/7/2015 khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, trong khi doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để tạo lập quỹ đất. Hiện dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở hiện chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại và đều là dự án rất nhỏ.

Vướng mắc thứ ba là thủ tục "điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư. Có hai nguyên nhân đối với vướng mắc này, một là "vướng trần quy mô dân số"; hai là có nhiều "quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời.

Vướng mắc thứ tư là thủ tục "định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh.

Vướng mắc thứ năm là cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Mặc dù tháng 2/2021, Nghị định 148 có hiệu lực nhưng vẫn còn một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành quy định hướng dẫn thực hiện nên rất nhiều dự án nhà ở thương mại bị "tắc" thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" hoặc "tắc" thủ tục "định giá đất.

Vướng mắc thứ sáu là do quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi "chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng", đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Quy định này chưa bảo đảm "quyền tự chủ kinh doanh" của doanh nghiệp.

Vướng mắc thứ bảy là do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định điều chỉnh hành vi "đặt cọc" để giao kết hợp đồng. Điều này phát sinh "kẽ hở" cho giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" lợi dụng thực hiện hành vi nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.

Vướng mắc thứ tám nằm ở một số cơ chế trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội, như: Vướng trong công tác tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; vướng trong việc tiếp cận các cơ chế ưu đãi của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội; vướng do quy định "tiêu chí đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội"; vướng thủ tục "đấu thầu" lựa chọn chủ đầu tư và quy trình đầu tư xây dựng "nhiêu khê" đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.