Thuê căn hộ chung cư kinh doanh bị phạt tới 130 triệu đồng?

Tăng mạnh chế tài, buộc khắc phục hậu quả từ gốc

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản chính thức có hiệu lực.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là việc tăng mạnh chế tài đối với hành vi biến căn hộ chung cư thành văn phòng công ty, trụ sở giao dịch hoặc kho bãi chứa hàng hóa.

Theo quy định trước đây tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở chỉ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

Tuy nhiên, nhận thấy mức phạt cũ chưa đủ sức răn đe trước làn sóng hoán đổi công năng căn hộ tại các đô thị lớn.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã mạnh tay tăng mức phạt tiền lên từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (trừ trường hợp cho thuê để ở).

Mức phạt từ 100 đến 130 triệu đồng này áp dụng trực tiếp đối với đối tượng vi phạm là cá nhân, hộ kinh doanh, hộ gia đình và cộng đồng dân cư.

Đối với các tổ chức vi phạm, mức phạt tiền sẽ nhân đôi theo quy định của pháp luật xử lý vi phạm hành chính.

Đáng chú ý, việc nộp phạt tiền chưa phải là kết thúc.

Bên cạnh hình thức xử phạt tài chính, theo điểm đ khoản 4 Điều 62 của Nghị định này, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc: buộc phải đưa căn hộ chung cư trở lại đúng mục đích để ở.

Bên cạnh hành vi tự ý chuyển đổi công năng căn hộ, Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP cũng áp dụng khung phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng đối với một số hành vi vi phạm nghiêm trọng khác trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Đơn cử như: cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư; sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư; không thực hiện quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định; hoặc sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội mà không tuân thủ quy định pháp luật.

Có phải tất cả các căn hộ chung cư cho thuê với mục đích để ở?

Quy định nêu trên thực tế không mới khi vốn đã được cụ thể hóa tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 nhằm hạn chế tình trạng lạm dụng căn hộ để ở vào các mục đích thương mại, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động quản lý vận hành, môi trường sống, an ninh và quyền lợi hợp pháp của các cư dân xung quanh.

Tuy nhiên, trên thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM... tình trạng biến tướng công năng căn hộ vẫn diễn ra phức tạp với nhiều hình thái từ các khu nhà cũ cho đến các khu đô thị mới.

Khảo sát sơ bộ của phóng viên Báo Công lý cho thấy, tại các tổ hợp chung cư lâu năm cũng như khu chung cư tại khu đô thị mới tại Hà Nội, do nằm trong các khu vực dân cư đông đúc và giao thương nhộn nhịp, không ít căn hộ tầng thấp tại đây đã bị chủ nhà hoặc khách thuê tự ý hoán đổi thành các kho chứa hàng ký gửi hoặc văn phòng giao dịch nhỏ lẻ, làm gia tăng lượng người lạ ra vào tự do, gây áp lực trực tiếp lên hệ thống phòng cháy chữa cháy vốn đã cũ kỹ và làm phức tạp công tác quản lý an ninh tòa nhà.

Còn tại các khu đô thị hiện đại hơn, mặc dù hạ tầng đồng bộ và có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp, các căn hộ chung cư tại đây đôi khi vẫn bị biến tướng thành các cơ sở kinh doanh dịch vụ tự phát không đúng quy định, hoặc làm nơi tập trung số lượng lớn nhân viên của các công ty công nghệ, nhóm bán hàng online trực tuyến, làm spa...

Việc xuất hiện các văn phòng doanh nghiệp hoạt động thường xuyên tại các khu chung cư cũng làm phát sinh lượng khách giao dịch liên tục, dẫn đến tình trạng quá tải cho hệ thống thang máy nội khu và gây xung đột không gian tại khu vực gửi xe của cư dân.

Nguy cơ vi phạm được xác định rõ khi căn hộ xuất hiện các hoạt động có tính chất thương mại thường xuyên như: có nhân viên tới làm việc cố định, đón tiếp khách hàng giao dịch trực tiếp, hoặc tập kết, đóng gói hàng hóa.

Các cơ quan chức năng lưu ý người dân cần xem xét công năng cụ thể đã được phê duyệt của phần diện tích mình sở hữu thông qua hồ sơ dự án, thay vì chỉ căn cứ vào việc cả tòa nhà được gọi là chung cư “hỗn hợp”.

Một tòa nhà có khu thương mại, dịch vụ hay văn phòng (ở khối đế hoặc các tầng riêng biệt) không đồng nghĩa với việc mọi căn hộ bên trong đều có thể tự do hoán đổi thành địa điểm kinh doanh.

Người làm việc tại nhà và kinh doanh online có bị phạt?

Mức xử phạt nghiêm khắc mới khiến không ít người làm việc tự do (freelancer) hoặc cá nhân bán hàng qua mạng bày tỏ sự lo lắng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, người dân cần hiểu đúng bản chất quy định để tránh hoang mang quá mức.

Việc một cá nhân sử dụng máy tính làm việc từ xa hay thực hiện các công việc online tại chính nơi gia đình đang cư trú không đồng nghĩa với việc sử dụng căn hộ sai mục đích.

Tại Công văn 6463/BXD-QLN ngày 4/5/2026, Bộ Xây dựng đã trả lời rất rõ ràng về vấn đề liên quan đến cá nhân kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử có nhu cầu sử dụng địa chỉ căn hộ đang cư trú làm địa chỉ liên hệ.

Theo đó, đối với trường hợp toàn bộ giao dịch diễn ra trên môi trường số, hoàn toàn không phát sinh hoạt động lưu kho, trưng bày hay giao nhận hàng hóa trực tiếp tại căn hộ, pháp luật về nhà ở không cấm chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ dùng địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên hệ, liên lạc.

Quy định xử phạt chỉ tập trung vào hành vi chuyển đổi công năng sử dụng trên thực tế.

Do đó, cần phân biệt rõ giữa một người vẫn sinh sống bình thường và làm việc trên môi trường số với việc biến hoàn toàn hoặc một phần căn hộ thành một văn phòng có nhân viên vận hành, kho chứa hàng hóa hay địa điểm tổ chức hoạt động giao dịch thực tế.

Chủ căn hộ, người thuê cần làm gì để không vi phạm Nghị định 399?

Trao đổi với phóng viên Báo Công lý về vấn đề này, Luật sư Phạm Thu Hà, Giám đốc Công ty Luật TNHH Chính Minh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, người dân cần đặc biệt lưu ý: không phải cứ là tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu có thể tùy ý chuyển căn hộ chung cư sang bất kỳ mục đích kinh doanh, dịch vụ nào.

"Việc sử dụng căn hộ phải được xem xét trên cơ sở công năng được phê duyệt của tòa nhà, của căn hộ và các quy định pháp luật có liên quan", bà Hà lưu ý.

Theo Luật sư Phạm Thu Hà, với quy định hiện hành, căn hộ có công năng để ở phải được sử dụng đúng mục đích. Chủ sở hữu không được tự ý biến căn hộ thành văn phòng, cửa hàng, cơ sở dịch vụ, kho hàng hoặc địa điểm kinh doanh nếu việc sử dụng đó làm thay đổi công năng của căn hộ.

Ngược lại, đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, những diện tích được phê duyệt cho thương mại, dịch vụ hoặc lưu trú có thể được khai thác kinh doanh nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật chuyên ngành.

Cá nhân có quyền sở hữu căn hộ không đồng nghĩa với việc được tùy ý thay đổi công năng của căn hộ. Quyền sở hữu luôn phải được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật.

Đáng chú ý, từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt 100-130 triệu đồng đối với cá nhân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, đồng thời buộc sử dụng căn hộ đúng mục đích.

Vì vậy, trước khi mua, thuê hoặc đưa căn hộ vào kinh doanh, người dân cần kiểm tra công năng được phê duyệt, hồ sơ pháp lý của dự án, nội quy nhà chung cư và các điều kiện kinh doanh chuyên ngành.

"Kiểm tra pháp lý trước khi kinh doanh không chỉ để tránh bị xử phạt, mà còn để tránh rủi ro phải dừng hoạt động và thay đổi cả mô hình kinh doanh về sau", Luật sư Phạm Thu Hà khuyến nghị.

“

Mức phạt lên tới 130 triệu đồng tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP không nhằm mục đích cấm đoán người dân làm việc hay tạo thu nhập chính đáng tại nhà, mà điểm mấu chốt chỉ nằm ở cách thức và mục đích sử dụng căn hộ trên thực tế.

LS Phạm Thu Hà

Việc chủ động rà soát và tuân thủ đúng công năng đã được phê duyệt sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi kinh tế của chính mình, đồng thời chung tay xây dựng một môi trường sống văn minh, an toàn và đáng sống tại các khu chung cư hiện nay.