Thông tư 06 giữ an toàn cho ngân hàng nhưng gia tăng khó khăn cho doanh nghiệp BĐS?

Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng sẽ chính thức có hiệu lực (1/9/2023).

Dự kiến đây là một bước đi quan trọng để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng và góp phần cung ứng thêm vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, Thông tư này lại khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng và e ngại "tác động ngược" lên thị trường bất động sản đang gặp khó khăn suốt thời gian qua.

Thông tư 06 đối với khách hàng có 4 quy định mới: Các tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền nhằm kiểm soát rủi ro khoản vay và cho vay đúng mục đích; không được cho vay để thanh toán mua cổ phần; không được cho vay theo hợp đồng không đủ điều kiện; không được cho vay bù đắp tài chính. Mục đích của những quy định này là hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất kinh doanh thiết thực, tạo giá trị gia tăng và hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro. Tuy nhiên, đồng thời, những quy định này lại tạo thêm rào cản đối với doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho rằng, trong bối cảnh ngành bất động sản đang rất khó khăn, áp dụng quy định này thì chính là "siết" lại tất cả các doanh nghiệp. Hiện nay, pháp lý các dự án đã tắc, đến khâu cho vay, ngân hàng lại dùng pháp lý để ép một lần nữa khiến doanh nghiệp bị "siết" đến 2 lần. Việc "siết" vốn như thế này khiến bất động sản tiếp tục bế tắc vốn, khó thoát khỏi khó khăn sau bao nỗ lực giải cứu từ chính sách cũng như chung tay của các bộ, ngành, địa phương.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế - Tiến sỹ Bùi Trinh nhận xét, Thông tư 06 tuy giữ an toàn cho ngân hàng nhưng lại làm gia tăng khó khăn cho doanh nghiệp. Thông tư 06 tạo thêm rào cản, làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay. Điều này khiến nguồn cung bất động sản vẫn thiếu và tắc, khiến giá nhà dễ bị đẩy tăng thêm. Đồng thời, người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển dự án cũng bị siết tín dụng và điều kiện vay vốn.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng đồng tình khi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại theo hướng những dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (tài sản hình thành trong tương lai) theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay vốn. Bởi quy định không cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh là chặn đứng người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi từ trước đến nay, các chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành phần móng của tòa nhà sau khi được phê duyệt là được phép bán cho khách hàng để huy động thêm vốn nhằm tiếp tục hoàn thiện dự án.

Thực tế, thỏa thuận mua bán lúc này đều theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh và ngân hàng đều cho vay để khách hàng có thể mua được nhà. Nhưng nếu Thông tư 06 có hiệu lực thì chủ đầu tư không thể huy động vốn từ người mua, đồng nghĩa với việc phải tự bỏ vốn ra để hoàn thành dự án và sau đó mới bán được hàng. Điều này, sẽ gây khó cho chủ đầu tư vì ít có ai đủ nguồn vốn để hoàn thiện xong dự án.

Với các doanh nghiệp bất động sản, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60-70% tổng mức đầu tư dự án, nên cần được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai. Đặc biệt, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả nghìn, chục nghìn tỷ đồng thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu. Việc quy định dự án bất động sản phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn là không hợp lý. Các ngân hàng đã tự bảo vệ họ quá kỹ.

Ngoài ra, cũng cần xem xét lại tín dụng cá nhân, những khoản vay để bù đắp tài chính cũng hẹp cửa. Điều này khiến người dân tiếp cận vốn ngân hàng để mua bất động sản thời gian tới chắc chắn khó hơn nhiều.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng Thông tư này đã khiến việc vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và khu đô thị trở nên khó khăn, đặc biệt là trong giai đoạn cần bổ sung vốn tín dụng để triển khai xây dựng các công trình.

HoREA đã đề xuất cho Ngân hàng Nhà nước cân nhắc cho phép tổ chức tín dụng cho vay để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh tại mọi giai đoạn thực hiện dự án, với tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng. Điều này giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để phát triển dự án và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình triển khai.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất nới quy định về cho vay để bù đắp tài chính đối với các dự án có chi phí phát sinh dưới 36 tháng, thay vì 12 tháng như hiện nay. Điều này giúp tiếp thêm nguồn vốn cho các doanh nghiệp trong giai đoạn hoàn thiện dự án.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản cần sự hỗ trợ và khuyến khích, việc xem xét và điều chỉnh Thông tư 06/2023/TT-NHNN để đáp ứng nhu cầu vốn của các doanh nghiệp và giúp phục hồi kinh tế sẽ là một bước đi có ý nghĩa trong thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản và toàn bộ nền kinh tế đất nước.