Thị trường bất động sản "èo uột" trong bối cảnh tín dụng bất động sản tăng

Theo đó, quý VI/2024 ghi nhận dấu hiệu trở lại của thị trường bất động sản bằng một số dự án của chủ đầu tư mới ra mắt hoặc tái khởi động. Nhiều sản phẩm bất động sản mở bán, trong đó có những dự án ở khu vực phía Nam, khu vực mà khoảng 3 năm qua trầm lắng. Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường bất động sản nói chung đã qua giai đoạn đáy và bắt đầu khởi động chu kì mới. Tuy nhiên, đằng sau những thông tin tích cực, có vẻ như thị trường đang không phản ánh đúng quy luật khi kênh tín dụng và thị trường phản ánh không đều nhau.

Thực tế cho thấy, điều kiện vĩ mô tốt với việc đồng Đô la Mỹ trên đà giảm lãi, chính sách tiền tệ của Chính phủ linh hoạt đã hỗ trợ lớn cho các ngân hàng đưa ra mức lãi suất mềm hơn. Từ đó, các tổ chức tín dụng dễ dàng đạt KPI tín dụng, thậm chí có những ngân hàng được nới thêm room tín dụng vào cuối năm.

Báo cáo của các ngân hàng lớn cho thấy, từ quý III năm nay, tín dụng bất động sản xu hướng tăng rõ rệt. Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đến hết tháng 11/2024 thì tín dụng tăng trường 12 %/năm, nên dự kiến hết năm 2025 tín dụng tăng dự kiến đạt 15% mà Ngân hàng Nhà nước đã đề ra.

Báo cáo trước Quốc hội mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước- bà Nguyễn Thị Hồng cho biết, tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Tuy nhiên, bất động sản có đặc thù cần vốn lớn và dài hạn nên ngân hàng chỉ là 1 trong số nhiều kênh huy động vốn, không thể là kênh duy nhất. Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là mở tín dụng phải đạt tiêu chí là đưa vào sản xuất kinh doanh và kiểm soát vốn vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng, bất động sản tiềm tàng rủi ro về thanh khoản. Vì tín dụng bất động sản thường là quy mô lớn, kì hạn dài. Trong khi đó, tiền huy động vào các ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn là ngắn hạn (loại dưới 1 năm). Các tổ chức tín dụng cho vay không kiểm soát được thì sẽ có thể có những thời điểm khách hàng đến rút tiền mà khoản cho vay bất động sản chưa thu hồi về được, dẫn đến mất cân đối. Do đó, mặc dù có nhiều dự án bất động sản có đủ điều kiện vay, điều kiện trả nợ nhưng thời gian vay quá dài, không thể cân đối được nguồn vốn ngân hàng nên bị từ chối.

Theo thống kê, các ngân hàng cho vay bất động sản vào hết tháng 11/2024 là 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối 2023, cao hơn tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa đều rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn do thiếu tài sản đảm bảo, các ngân hàng kiểm soát rủi ro cho vay bằng lãi suất cao.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, đối với bất động sản sau kì bong bóng vừa qua đã bộc lộ nhiều vấn đề mà nhà quản lý cần kiểm soát, trong đó có việc thắt chặt điều kiện vay từ bất động sản. Thứ nhất kiểm soát tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản (20-25%) dư nợ tín dụng toàn ngân hàng. Thứ 2, thẩm định điều kiện cho vay, thực chất là chọn lọc đối tượng về pháp lý, năng lực.

Tuy nhiên, với sức khỏe doanh nghiệp bất động sản hiện nay, việc tìm ra được doanh nghiệp đáp ứng điều kiện trên thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Đại đa số các doanh nghiệp nhỏ và vừa dù có năng lực, có nhu cầu vay vốn rất cao nhưng không đáp ứng điều kiện đành phải đứng ngoài cuộc. Trong khi các kênh dẫn vốn như trái phiếu, cho vay khác dường như bị “tịt ngòi”. Đó có lẽ là nguyên do vì sao, tín dụng bất động sản có tăng nhưng thị trường bất động sản nói chung vẫn èo uột, chưa thể tăng trưởng tốt như kì vọng.