Nhiều nhà đầu tư kích cầu bằng chính sách “miễn lãi - ân hạn gốc”

Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng 7 tháng cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản (BĐS) ghi nhận cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Nguyên nhân là do khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất còn thấp do doanh nghiệp thận trọng mở rộng sản xuất kinh doanh vì chi phí đầu vào tăng, sức mua yếu... Ngược lại, nhiều dự án BĐS được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng nhưng không được dùng đúng mục đích mà đang bị “hút” vào thị trường BĐS.

Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá BĐS liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Cụ thể, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, không chỉ hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh.

Dù chính sách “miễn lãi - ân hạn gốc” đã xuất hiện trên thị trường thập kỷ trước, nhưng chỉ trong hơn một năm trở lại đây, chính sách này mới thực sự phổ biến trên thị trường địa ốc và được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu. Nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng. Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, trong một năm qua, giá BĐS tăng “nóng”, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua.

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào BĐS ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố. Hoạt động mua đi bán lại này giúp thị trường trở nên “sôi động” hơn, góp phần tạo thanh khoản cần thiết, nhưng hơn hết lại kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực cho sự phát triển bền vững thị trường.