Triển vọng thị trường bất động sản qua góc nhìn của nhà quản lý và chuyên gia

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho biết: Thị trường không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2019. Và dự báo thị trường bất động sản năm 2019 sẽ xuất hiện nhiều điểm sáng nhờ vào hàng loạt điều chỉnh trong công tác quản lý của các cơ quan ban ngành chức năng, và thị trường tiếp tục phát triển ổn định trong năm 2019. Nhưng thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.

Bức tranh bất động sản, góc nhìn từ chuyên gia

Nguồn cung có sự thay đổi giữa các phân khúc, đồng thời nguồn cầu đang có sự chuyển dịch giữa các nhu cầu theo đúng bản chất thực của phân khúc bất động sản. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định: thị trường bất động sản năm 2019 sẽ không bất ôn, nhưng sẽ có sự dịch chuyển lượng cung hàng hóa bất động sản, xu hướng mua sản phẩm bất động sản cũng sẽ thay đổi của nguồn cầu.

Cũng theo ông Phúc, khi các dự án từ quý đất công sẽ ngày càng khan hiếm …thì nguồn cung từ đất tư nhân, của doanh nghiệp (bất động sản bình thường) sẽ không có nhiều dự án được triển khai, vì rất nhiều nguyên nhân mà trong đó có nguyên nhân là rất nhiều dự án trước đây đều dính tới vấn đề đền bù giải tỏa (gia beo), song do giá đền bù đang rất cao nên doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong quá trình triển khai. Nhưng đối với lọai bất động sản đã có chủ trương đầu tư và quyết định rồi thị hết sức nhỏ giọt.  Và có thể nói nguồn cung 2019 khá khan hiếm do đó nguồn cầu sẽ có sự dịch chuyển giữa các nguồn đó là cầu đầu cơ, cầu đầu tư sẽ giảm, vì lãi suất tăng lên nên nhà đầu tư khi vay vốn sẽ có sự suy xét lại khi thị trường không còn cơ động như nhũng năm trước đó. Riêng với cầu ở thực, cầu tiêu dùng đây là bản chất thực của thị trường bất động sản và có khả năng thanh toán cao nên sẽ vẫn ổn định và có xu hướng tăng lên. Vì có sự di dân cơ học từ các ngoại thành khác vào Tp.HCM và vùng vèn, đồng thời tốc độ phát triển hạ tầng của Tp.HCM cũng đang phát triển, nhu cầu của các gia đình trẻ ngày càng tăng. Chính vì vậy sẽ có sự cân đối giữa các phân khúc đặc biệt ở phân khúc nhà ở từ 1 tỷ đến 2 sẽ có xu hướng tăng và nóng trong năm 2019.

Dự án Q7 Riverside của Hưng Thịnh corp 

Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thinh Corp, cũng nhận định rằng bức tranh thị trường bất động sản năm 2019 sẽ khá sáng màu ở một số phân khúc, như phân khúc căn hộ hứa hẹn sẽ tiêu thụ tốt bới phân khúc nhà phố không còn là sự lựa chọn tối ưu của người tiêu dùng. Đồng thời thị trường sẽ theo xu hướng chọn lựa các dự án, các khu đô thị tích hợp, quy hoạch bài bản và hoàn thiện về hạ tầng. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, nhu cầu về nhà ở còn rất cao, tập trung ở phân khúc bình dân, trung cấp. Bên cạnh đó, triển vọng của phân khúc căn hộ siêu sang cũng rất tốt do đáp ứng “khẩu vị” của số đông khách nước ngoài.
Thị trường đất nền dịch chuyển theo xu hướng ly tâm với nhiều nguồn cung mới ở những khu vực lân cận siêu đô thị như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Bình Dương... Đất nền sẽ là phân khúc sôi động nhất trong năm 2019.

Còn theo ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH cho biết: Các dự án không đủ điệu kiện theo diện đất ở hợp pháp sẽ phải đứng lại và số lượng các dự án mà chưa sở hữu đât 100% thì còn rất nhiều; chính vì vậy nguồn cung của năm 2019 thì cực kỳ nhỏ giọt. Còn đối với vùng ven, thì sau một thời gian dài các cơ quan quản lý nới tay thì nay đã tiến hành siết chặc hơn trong công tác quản lý như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Còn đất nền tại Tp.HCM năm 2019 có khoảng 10 dự án quy mô nhỏ được triển khai.

Cơ hội bung hàng

Cũng theo ông Sơn, thì hầu hết các khách hàng mà đã có đầu cơ, đầu tư nguồn hàng trong vòng 2 đến 3 năm qua thì năm 2019 là cơ hội để họ bung nguồn hàng và thu hồi vốn. Bên cạnh đó thì các vùng ven, các tỉnh có giá đất mềm, và có nhiều ưu đãi về hạ tầng và vị trí như Phan Thiết, Bà Rịa- Vũng Tàu, thì sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư bất động sản. Riêng với khu đông Tp.HCM, nhất là dự án Đại đô thị VinCity thì trong năm 2019 và năm kế tiếp thị trường tại đây sẽ tiếp tục tăng giá từ 1,5 lần đến 2 lần so với giá cuối năm 2018, hứa hẹn tiềm năng lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.

Dự án Đại đô thị VinCity, Q9, Tp.HCM đang thi công

Còn ông Trương Anh Tú, Phó Tổng giám đốc Phúc Khang Corporation, cũng nhận định thị trường bất động sản Tp. HCM năm 2019 sẽ trầm lắng ở một số phân khúc các dự án cao cấp dính tới, pháp lý, chính sách. Nhưng riêng với phân khúc đất nền, nhà phố dự tính sẽ diễn hoạt động giao dịch bình thường. Và thị trường nguồn cầu sẽ có sự chuyển sang các dự án của các chủ đầu tư có uy tín về pháp lý, có tiến độ dự án tốt, chất lượng tư vấn của chủ đầu tư và các sàn giao dịch tốt, và khách hàng sẽ chuyển sang đất nền có sổ đỏ và pháp lý rõ ràng hơn.

Ông Trần Văn Châu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn cho biết: Hiện nay thủ tục, hồ sơ pháp lý dự án từ khâu duyệt quy hoạch, chấp thuận đầu tư, thẩm định giá đất… được các sở, ngành xem xét rất chặt chẽ. Do đó, quá trình làm một dự án mất rất nhiều thời gian. Điều này khiến cho các DN dù đã có quỹ đất sạch nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý càng thêm khó khăn vì số tiền đã bỏ ra để bồi thường vào đất rất lớn. Thời gian càng kéo dài thì DN càng chịu gánh nặng lãi vay, chi phí tăng lên rất nhiều. Tình hình hiện nay có quỹ đất chưa hẳn là lợi thế nên xu hướng là nhiều DN, trong đó có Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn, đang tích cực tìm các dự án đã hoàn thiện pháp lý để có thể khai thác kinh doanh được ngay dù lợi nhuận không cao.