Không có quy định người dân phải thanh lý hợp đồng mới được làm thủ tục cấp “sổ hồng”

Tuy nhiên, đây là yêu cầu trái quy định và không có cơ sở pháp lý của chủ đầu tư mà rất ít người dân biết được để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Yêu cầu không đúng quy định

Hiện có rất nhiều chủ đầu tư tại các dự án đưa ra yêu cầu này khi làm hồ sơ cấp sổ hồng nên người dân rất bức xúc. Đỉnh điểm của việc này, mới đây tại một dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm Hà Nội, cư dân đã tập trung để phản đối chủ đầu tư và kiên quyết không ký Biên bản thanh lý hợp đồng, khiến tình hình an ninh trật tự phức tạp và chính quyền phải vào cuộc để xử lý.

Đường vào Khu đô thị Xuân Phương

Một cư dân tại dự án Goldmark trên đường Hồ Tùng Mậu cho biết, hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, nhưng chủ đầu tư vẫn kiên quyết bắt phải ký thêm Biên bản thanh lý hợp đồng dù chưa xong nhiều nghĩa vụ như hạ tầng chưa đầy đủ. Nhiều cư dân khác tại dự án khu chung cư thuộc Văn phòng Quốc hội tại Khu đô thị Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cũng trong tình trạng tương tự. Chủ đầu tư đã yêu cầu người mua nhà phải ký Biên bản thanh lý hợp đồng thì mới tiến hành làm thủ tục cấp sổ hồng tại Sở TNMT Hà Nội, dù trong văn bản thống kê các loại giấy tờ để người dân nộp trước khi làm thủ tục cũng như bản hợp đồng đều không có mục này.

Điều đáng nói, trong Biên bản thanh lý hợp đồng mà chủ đầu tư soạn sẵn để cư dân ký rất sơ sài, không có bất kỳ điều kiện ràng buộc nào giữa chủ đầu tư giống như những nội dung mà họ đã ký trong hợp đồng với người mua nhà trước đó, ngoài “nghĩa vụ chuyển tiếp” là chủ đầu tư làm sổ hồng cho người dân.

Chủ đầu tư yêu cầu cư dân ký thanh lý hợp đồng nêu lý do là Sở TNMT Hà Nội yêu cầu như vậy, dù không cung cấp được bất kỳ văn bản nào. Chính vì vậy, nhiều cư dân cho rằng khi chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng, trong đó có cả nghĩa vụ bàn giao sổ hồng thì hai bên mới phải ký Biên bản thanh lý hợp đồng nên họ đã kiên quyết không ký.

Trên thực tế, đây là những căn hộ mới được bàn giao, chủ đầu tư chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ đã ký trong hợp đồng với cư dân. Nhiều hạng mục, công trình thuộc phần diện tích sở hữu chung như phòng sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xung quanh, đường đi và vệ sinh bên ngoài khu nhà chưa hoàn thiện. Vì vậy, khi chủ đầu tư buộc cư dân phải ký biên bản thanh lý hợp đồng thì nhiều hộ rất bất ngờ, bức xúc và hoang mang là điều dễ hiểu.

Theo quy định, một bộ hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân bao gồm đơn đăng ký, tờ khai lệ phí trước bạ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ, bản vẽ hoàn công, các giấy tờ chứng minh nhân thân và quan hệ gia đình…, không có Biên bản thanh lý hợp đồng mua nhà kèm theo như yêu cầu của các chủ đầu tư.

Cần có ý kiến từ UBND TP Hà Nội

Các chuyên gia pháp lý cho rằng, việc chủ đầu tư buộc người mua nhà ký biên bản thanh lý hợp đồng trước khi làm thủ tục cấp sổ hồng là không đúng quy định. Biên bản thanh lý hợp đồng thường thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký, hoặc thời hạn của hợp đồng mua bán đã hết. Trong các hợp đồng mua bán căn hộ, quy định chủ đầu tư phải có nghĩa vụ làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua. Thanh lý chỉ diễn ra khi nào tất cả đã hoàn thành xong nghĩa vụ theo cam kết hoặc các bên tự nguyện thanh lý theo thỏa thuận.

Lãnh đạo Sở TNMT Hà Nội cũng cho biết, cơ quan này không có quy định hay hướng dẫn người mua nhà phải nộp Biên bản thanh lý hợp đồng mua nhà trong hồ sơ cấp sổ hồng như đã đề cập ở trên.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014  thì trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định rất rõ ràng về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở.

Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng”.

Mới đây nhất, tại Quyết định số 3542/QĐ-UBND ngày 12/6/2017 của TP Hà Nội ban hành về việc công bố thủ tục hành chính mới, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở TNMT, UBND cấp huyện trên địa bàn TP Hà Nội cũng không có quy định buộc chủ đầu tư phải cung cấp Biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà khi trình cấp sổ hồng/sổ đỏ cho người dân.

Ngoài ra, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ thì hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy có thể thấy rằng, những yêu cầu của chủ đầu tư các dự án đối với cư dân của mình như vậy là không phù hợp. Đề nghị UBND, Sở TNMT TP Hà Nội có những văn bản cụ thể về vấn đề này để các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện, đảm bảo quyền lợi cho người dân.