Hải Phòng: Xử lý các trường hợp vi phạm khi sử dụng chung cư thuộc tài sản công

Trước đó, ngày 23/5/2025, Chủ tịch UBND TP Hải Phòng đã làm việc với đại diện các hộ dân đang ở các chung cư thuộc tài sản công do thành phố đầu tư xây dựng. Buổi làm việc có đại diện Bộ Xây dựng, Ban Tiếp công dân Trung ương, Thanh tra Chính phủ; lãnh đạo các sở, ban, ngành thành phố và cơ quan, đơn vị liên quan. Sau khi nghe báo cáo tổng hợp kiến nghị của người dân, ý kiến phát biểu; trả lời của các sở, ngành, địa phương, đơn vị và ý kiến của đại diện các cơ quan, Chủ tịch UBND TP Hải Phòng đã có chỉ đạo, kết luận.

Đối với kiến nghị về việc UBND thành phố phê duyệt giá thuê nhà cao, đề nghị giảm giá thuê nhà

Thời gian qua, thành phố đã đầu tư xây dựng 12 chung cư mới (HH1-HH2, HH3-HH4 Đồng Quốc Bình; U19 Lam Sơn; N1-N2 Lê Lợi; Đông Khê, Đ2 Đồng Quốc Bình; Cát Bi; Đồ Sơn; Lô 27 Lê Hồng Phong, Khúc Thừa Dụ, Vĩnh Niệm, Kênh Dương) với tổng mức đầu tư khoảng 3.400 tỷ đồng từ nguồn ngân sách nhà nước. Do đó, khi tính giá thuê chung cư, thành phố phải thực hiện theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ để thu hồi kinh phí đã đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Luật Giá năm 2023 và các Nghị định có liên quan.

Khi đưa người dân ở các chung cư cũ về chung cư mới, thành phố chỉ đạo trong thời gian chưa tính toán được giá thuê nhà theo quy định, giá thuê căn hộ mới tạm thu theo mức giá thuê nhà ở cũ nhân với hệ số điều chỉnh K=1,25, tương ứng với mức khoảng 10.000 đồng/m2/tháng.

Gần đây, sau khi tham vấn ý kiến của các Bộ, ngành Trung ương, UBND thành phố đã vận dụng các quy định của pháp luật để xây dựng Đề án về thu nộp tiền thuê nhà ở thuộc tài sản công tại các khu chung cư trên địa bàn thành phố, trình Ban Thường vụ Thành uỷ đồng ý chủ trương và trình HĐND thông qua.

Theo nội dung Đề án, thành phố chỉ tính chi phí giải phóng mặt bằng trên diện tích xây dựng khối đế các tòa nhà chung cư (không tính chi phí giải phóng mặt bằng đối với diện tích sân vườn và đường giao thông nội bộ quanh chung cư) nên đã xác định giá thuê nhà và lộ trình thu, nộp tiền cho thuê nhà ở tại các chung cư theo từng giai đoạn, phù hợp với khả năng chi trả của dân, nhằm tạo điều kiện an sinh xã hội và đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ để bảo toàn vốn nhà nước.

Trên cơ sở đó, cuối năm 2024, UBND thành phố đã ban hành các quyết định về giá thuê nhà tại các chung cư nêu trên trong giai đoạn đầu (hiện nay) từ 16.204 - 31.635 đồng/m2/tháng (tùy theo mức độ đầu tư của từng chung cư), nếu căn hộ có diện tích 50m2 thì mỗi tháng tiền thuê nhà từ 810.000 - 1.581.000 đồng/căn hộ.

Mức giá tiền thuê nhà trên khá tương đồng với giá thuê nhà thuộc tài sản công tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bắc Ninh; ngang bằng giá thuê nhà trọ cấp 4 khu vực nội thành và thấp hơn so với giá thuê nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách tại Hải Phòng.

Bên cạnh đó, thành phố đã trình HĐND xem xét, thông qua Nghị quyết số 25/2024/NQ-HĐND ngày 6/12/2024 quy định chính sách hỗ trợ di dời khẩn cấp đối với các hộ đang sử dụng nhà tại các chung cư cũ nguy hiểm và hỗ trợ tiền thuê nhà tại các chung cư thuộc tài sản công. Trong đó, người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ cận nghèo và đối tượng bảo trợ xã hội đang thuê nhà, có sử dụng nhà thực tế tại các chung cư tùy từng mức độ sẽ được thành phố hỗ trợ từ mức 65% đến 100% tiền thuê nhà.

Như vậy, TP Hải Phòng đã nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng để giảm tối đa giá thuê nhà cho người dân. Việc các hộ dân đề nghị thành phố tiếp tục giảm giá thuê nhà là không có cơ sở xem xét giải quyết.

Kiến nghị về việc dãn lộ trình thu tiền thuê nhà để giảm giá thuê nhà

Trong phương án tính giá thuê nhà, thành phố đã tính trên cơ sở cấp công trình của từng tòà nhà, số năm khấu hao, tuổi thọ công trình theo quy định của pháp luật nên không thể kéo dài năm khấu hao để giảm giá cho thuê nhà.

Đặc biệt, trong phương án tính giá thuê nhà UBND thành phố phê duyệt, lộ trình điều chỉnh giá thuê nhà đã được xác định theo nguyên tắc các năm đầu giá thuê nhà thấp, tăng dần theo các năm và phù hợp với mức thu nhập hiện tại, cũng như mức tăng thu nhập sau này của người dân. Nếu kéo dãn lộ trình thu tiền thuê nhà nữa sẽ bất cập, các năm đầu giá có thể thấp hơn, nhưng từ sau năm thứ 11 giá thuê nhà sẽ tăng cao nhiều so với năm đầu, trong khi nhà cũ hơn. Vì vậy, kiến nghị việc kéo dãn lộ trình điều chỉnh tăng giá thuê nhà là không có cơ sở xem xét giải quyết.

Kiến nghị việc một số hộ dân trước đây có quyền sở hữu nhà chung cư cũ, khi sang chung cư mới việc tính toán bù trừ theo công thức: (Diện tích nhà ở mới - Diện tích nhà cũ) x Giá mua nhà mới = Số tiền người dân phải trả hoặc ngược lại

Theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ, khi nhà nước thu hồi nhà chung cư cũ, sẽ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho các hộ dân. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ thì các hộ dân phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Nếu chủ sở hữu không mua căn hộ chung cư mới thì được thanh toán bằng tiền đối với giá trị căn hộ chung cư cũ, theo phương án được bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 47 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ, đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có phương án bồi thường, hỗ trợ được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì các bên tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt, trừ trường hợp các bên thống nhất thay đổi phương án bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nghị định này.

Như vậy, kiến nghị của các hộ dân có quyền sở hữu nhà chung cư cũ về việc tính toán bù trừ theo công thức trên là không có cơ sở xem xét giải quyết. Việc tính toán bù trừ theo công thức sau: Giá trị căn hộ chung cư mới (theo giá trị quyết toán công trình) - Giá trị đền bù hỗ trợ căn chung cư cũ = Số tiền người dân phải trả hoặc ngược lại.

Kiến nghị về việc trường hợp tự ý nhận chuyển nhượng căn hộ và tự ý thuê lại căn hộ, xin được thành phố đồng ý cho trực tiếp thuê căn hộ và tiếp tục thuê căn hộ

Căn cứ các chủ trương, quy định, thành phố không giải quyết việc cho các hộ dân tự ý nhận chuyển nhượng căn hộ được tiếp tục thuê căn hộ, không giải quyết kiến nghị việc cho các hộ dân tự ý thuê lại căn hộ được tiếp tục thuê căn hộ. Do đó, thành phố sẽ thực hiện trình tự hủy bỏ các quyết định cho thuê nhà đối với các hộ dân chuyển nhượng căn hộ và các hộ dân cho thuê lại căn hộ (do không có nhu cầu sử dụng và đang trục lợi chính sách), sau đó thực hiện thu hồi căn hộ.

Kiến nghị về giải quyết quyền lợi của người dân tự ý nhận chuyển nhượng căn hộ

Do đây là hợp đồng, giao dịch dân sự, thành phố đề nghị các bên tự giải quyết, trường hợp không tự giải quyết được thì khởi kiện ra Tòà án theo quy định. Khi người dân khởi kiện ra Tòà án, thành phố đề nghị TAND, VKSND quan tâm giải quyết nhanh; đề nghị Cục Thi hành án dân sự giải quyết nhanh khi có bản án của Tòa.

Việc một số hộ dân có quyền sở hữu nhà ở các chung cư cũ, xin được mua ở căn hộ mới do thành phố đầu tư xây dựng, thành phố giao Sở Xây dựng chỉ đạo Công ty TNHH MTV Quản lý và Kinh doanh nhà Hải Phòng tổng hợp các trường hợp, rà soát, đề xuất thành phố xem xét.

Đối với trường hợp không ký hợp đồng thuê nhà hoặc không nộp tiền thuê nhà, UBND thành phố sẽ xem xét, hủỷ bỏ quyết định và thu hồi lại căn hộ đã cho thuê; đồng thời thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà theo quy định đối với trường hợpkhông thực hiện bàn giao lại nhà cho thành phố.