Giải quyết tranh chấp tại tòa nhà Artemis: Chủ đầu tư mong muốn đạt được sự đồng thuận từ cư dân

Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long là đơn vị được thành lập theo Quyết định số 2978/QĐ-BQP ngày 16/8/2010 của Bộ Quốc phòng và là Chủ đầu tư Tòa nhà Artemis tại số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội. Tòa nhà Artemis được khởi công vào đầu năm 2015, hoàn thành và đưa vào sử dụng vào tháng 5/2017. Tòa nhà Artemis gồm có trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ; trong đó có 3 tầng hầm, 8 tầng khối đế làm trung tâm thương mại và văn phòng, nhà cộng đồng và dịch vụ tiện ích, 19 tầng sử dụng làm nhà ở với gần 300 căn hộ. Tòa nhà được các cơ quan chức năng, lãnh đạo TP Hà Nội và khách hàng đánh giá là một điểm nhấn của Hà Nội với kiến trúc đẹp, chất lượng cao.

Tòa nhà Artemis tại sổ 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội

Khi đưa Tòa nhà Artemis vào sử dụng, Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để cung cấp cho cư dân những dịch vụ thuận lợi nhất. Tuy nhiên, từ khi đưa tòa nhà vào hoạt động, đã xảy ra mâu thuẫn giữa Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long (Chủ đầu tư Toà nhà Artemis) với một số cư dân tự xưng là Ban đại diện lâm thời của tòa nhà. Họ đưa ra nhiều yêu cầu không có trong hợp đồng, không phù hợp pháp luật, liên tục gửi đơn kiện tới rất nhiều cơ quan, gây rối trật tự, làm mất uy tín, thương hiệu của Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long, gây thiệt hại rất lớn khi không bán được nhà. Các khách hàng thuê mặt bằng tại trung tâm thương mại của tòa nhà bị thiệt hại vì không hoạt động kinh doanh được do hành vi quấy rối của một nhóm cư dân nên có đối tác đã gửi văn bản yêu cầu trả lại mặt bằng thuê và đề nghị chủ đầu tư phải bồi thường với số tiền hàng tỷ đồng. Nhiều nhân viên của Công ty không chịu được các hành vi quấy rối, đe dọa, hành hung của nhóm cư dân đã lần lượt xin nghỉ việc tại Công ty .

Trao đổi với phóng viên Báo Công lý, ông Lê Hải Nam, Trưởng phòng Pháp chế Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long cho biết, nguyên nhân bắt nguồn chính từ việc hơn một năm qua, nhiều cư dân không đóng đầy đủ phí quản lý và tiện ích, trong khi đó chủ đầu tư đã chịu lỗ gần 7 tỷ đồng. Chủ đầu tư đã thông báo nhiều lần nhưng một nhóm cư dân không thực hiện việc nộp tiền, thậm chí họ còn yêu sách, xúc phạm nhân viên và chủ đầu tư, buộc chủ đầu tư phải cắt giảm một số dịch vụ. Lợi dụng việc này, một nhóm cư dân phản ứng bằng cách căng băng rôn, chặn xe ở lối lên xuống các tầng hầm, đánh nhân viên trực kỹ thuật, đập phá phòng kỹ thuật, xúc phạm nhân viên chăm sóc khách hàng của Công ty. Lý do mà một số cư dân tự xưng là Ban đại diện lâm thời của Toà nhà Artemis đưa ra là Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long vi phạm các chính sách về quản lý và sử dụng chung cư chưa rõ ràng, đánh số tầng thiếu khoa học, các loại phí quá cao, chưa hiểu đầy đủ các quy định pháp luật, hợp đồng mua bán chưa chặt chẽ…

Về mức phí quản lý, ông Lê Hải Nam cho biết, Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long xác định phí dịch vụ căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty và khách hàng; Luật Nhà ở ngày 25/11/2014, Nghị định 23/2018/NĐ-CP ngày 23/1/2018 quy định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng; Quyết định số 243/QĐ-UBND ngày 12/1/2017 của UBND TP Hà Nội, theo đó quy định giá dịch vụ thu tối đa không vượt quá 16.500 đồng/m2/tháng. Để đảm bảo vệ sinh, an toàn, an ninh... cho toàn bộ cư dân, khách thuê sinh sống, làm việc và đến thăm cư dân tại Tòa nhà Atermis, chủ đầu tư đã ký hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ và đã chi tiền để thực hiện các dịch vụ như vệ sinh, bảo vệ, điện, nước, thu gom rác, diệt côn trùng, xét nghiệm nước, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, hút bể phốt... Tổng số tiền chi của chủ đầu tư cao hơn rất nhiều so với số tiền đã thông báo thu từ cư dân là 12.600 đồng/m2/tháng. Đây là mức phí trung bình, dưới mức quy định của UBND TP. Hà Nội và thấp hơn mức phí dịch vụ mà các đơn vị quản lý tòa nhà như Savills, PMC đề xuất (16.000 đồng/m2). Hơn nữa, trong thời gian đầu tòa nhà hoạt động, từ tháng 4/2017 đến tháng 12/2017, chủ đầu tư đã hỗ trợ cư dân 50% phí quản lý, tương đương 6.300 đồng/m2. Từ tháng 01/2018 đến tháng 4/2018, chủ đầu tư vẫn tiếp tục hỗ trợ giảm 20% phí quản lý, tương đương với 10.080 đồng/m2. Từ tháng 5/2018 đến tháng 9/2018, chủ đầu tư tiếp tục hỗ trợ giảm 10% phí dịch vụ, tương đương với 11.340 đồng/m2.

Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện các biện pháp hỗ trợ như trên, nhưng có một nhóm cư dân vẫn không chịu đóng phí quản lý, vận hành, rải truyền đơn, viết bài trên Facebook yêu cầu cư dân không đóng phí quản lý nhưng mặt khác vẫn đòi hỏi chủ đầu tư phải cung cấp dịch vụ năm sao; cấp thông tin sai lệch, tuyên truyền cho khách hàng không mua nhà ở tại tòa nhà Artemis, kích động cư dân khác bất hợp tác với chủ đầu tư...

Với mong muốn giải quyết dứt điểm các vấn đề khúc mắc với dân trong đó có vấn đề thu phí quản lý, vận hành, chủ đầu tư đã tổ chức các buổi đối thoại có sự chứng kiến của lãnh đạo UBND phường Khương Mai. Đồng thời, theo yêu cầu của cư dân, chủ đầu tư đã tổ chức nhiều cuộc họp với một số cư dân được cử làm đại diện để làm rõ chi phí từng hạng mục. Đại diện cư dân đã tìm cách bóp các chi phí xuống: cắt giảm nhân sự bảo vệ, vệ sinh, nhân viên kỹ thuật, cán bộ quản lý khu căn hộ, bỏ phần thù lao dự kiến cho Ban quản trị, bỏ phần mềm quản lý (là công cụ giao tiếp của cư dân và sử dụng để đóng phí quản lý, điện, nước...) để chốt phí dịch vụ là 11.180 đồng/m2/tháng.

Công văn số 631-TB/UBND ngày 16/10/2018 thông báo Kết luận của lãnh đạo UBND quận Thanh Xuân về các kiến nghị của cư dân tại Tòa nhà Artemis

Theo tinh thần cuộc họp ngày 16/10/2018 do UBND quận Thanh Xuân tổ chức, đại diện Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long và đại diện một số cư dân đã thống nhất thu mức phí 11.180 đồng/m2/tháng. Căn cứ vào mức phí đã thống nhất trên, Công ty thông báo thu phí tháng 10/2018 và đề nghị chốt công nợ các khoản phí cư dân còn chưa đóng hết trong thời gian trước đó, nhưng nhiều cư dân vẫn không chịu đóng đầy đủ phí. Tháng 10/2018, chỉ có hơn 100 hộ đóng phí với số tiền 108 triệu, trong khi tổng chi phí thực tế Công ty phải bỏ ra gần 530 triệu đồng/tháng.

Cũng theo ông Lê Hải Nam, Trưởng phòng Pháp chế Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long thì lý do ban đầu một số cư dân không chịu đóng phí là tòa nhà Artemis chưa được các cơ quan chức năng nghiệm thu đưa vào sử dụng. Sau khi Cục Giám định Nhà nước về Chất lượng công trình xây dựng có Văn bản số 1200/GĐ-GĐ3 trả lời cho Ban đại diện lâm thời cư dân về việc tòa nhà đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật thì cư dân vẫn không đóng phí quản lý và tiếp tục đưa ra lý do chủ đầu tư không rõ ràng trong việc thu chi.

Sau khi chủ đầu tư tổ chức các buổi làm việc, làm rõ số liệu, hợp đồng dịch vụ với cư dân thì cư dân vẫn không đóng phí quản lý và cho rằng có thể hạ xuống mức 11.185 đồng/m2/tháng. Chủ đầu tư trả lời mức phí tương xứng với chất lượng dịch vụ mức phí 11.180 đồng/m2/tháng mới chỉ đảm bảo được các dịch vụ ở mức cơ bản, mức phí cao hơn thì chất lượng dịch vụ cao hơn. Cư dân có thể đóng mức phí quản lý thấp hơn nhưng dịch vụ sẽ rất kém. Cư dân hoàn toàn tự quyết về phí quản lý và chất lượng môi trường sống của mình, chủ đầu tư đã bàn giao toàn bộ việc quản lý và vận hành khối căn hộ cho Ban quản trị lâm thời; Chủ đầu tư không tham gia vào bất cứ hoạt động nào của khối căn hộ kể từ 12 giờ ngày 15/10/2018.

Tại cuộc họp ngày 16/10/2018 do UBND quận Thanh Xuân tổ chức giữa chủ đầu tư và cư dân đã thống nhất phí quản lý là 11.180 đồng/m2/tháng (đã bao gồm VAT). Tuy nhiên, nhóm cư dân tự xưng là Ban đại diện lâm thời vẫn tiếp tục vận động các cư dân khác không đóng phí quản lý. Ông Lê Hải Nam cho biết, hiện nay Công ty đã phải bù lỗ hơn 7 tỷ đồng để tiếp tục duy trì hoạt động của tòa nhà. Nếu tình trạng này còn tiếp diễn trong một vài tháng nữa thì chủ đầu tư không còn kinh phí, phải nợ nhà thầu và các nhà cung cấp dịch vụ nên sẽ rất khó khăn để vận hành hoạt động của tòa nhà.

Ông Lê Hải Nam cũng thẳng thắn nhìn nhận những thiếu sót của Công ty, đó là khi mới đưa tòa nhà vào sử dụng, một số hạng mục đang trong quá trình hoàn thiện; thiếu kinh nghiệm trong công tác quản lý; không áp dụng nghiêm túc các điều khoản của Hợp đồng mua bán và Nội quy tòa nhà ngay từ đầu; chưa thu dứt điểm hàng tháng các khoản phí dịch vụ nên để cho các phí dịch vụ tích tụ nhiều tháng rất lớn... Bên cạnh đó, các cán bộ quản lý thiếu sự gần gũi, chia sẻ với cư dân, chưa giải quyết triệt để các vấn đề nhỏ mới phát sinh dẫn đến xảy ra mâu thuẫn. Trong thời gian chờ thành lập Ban quản trị tòa nhà theo quy định pháp luật, chủ đầu tư đã thành lập Ban quản trị lâm thời, hoạt động độc lập với chủ đầu tư để phục vụ cư dân.

Lãnh đạo Công ty Cổ phần ACC - Thăng Long mong muốn giữa người dân và Công ty sớm đạt được sự đồng thuận để giải quyết dứt điểm, hợp tình hợp lý những vấn đề mà các bên còn đang tranh chấp hiện nay, để Artemis là một tòa nhà đẹp, an toàn, văn minh, là nơi đáng sống tại Hà Nội. Bên cạnh đó, chính quyền và các cơ quan chức năng cần xử lý nghiêm minh các hành vi cư dân quá khích, gây rối trật tự công cộng, mất an ninh trật tự trên địa bàn.

(Kỳ sau đăng tiếp)