Giá nhà "leo thang" vì chi phí đền bù đất đai tăng

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ 5 - 6,5% trong quý II và tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái, tùy từng khu vực và vị trí. Giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng này cũng chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý II do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.

Tại Hà Nội, giá rao bán một số dự án căn hộ chung cư trên thị trường trong quý vừa qua có sự tăng giá cao như Khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%, Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên tăng 20%…

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, một trong những thay đổi lớn nhất mà Luật Đất đai 2024 mang lại là việc bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì năm năm như trước đây.

Việc cho phép các địa phương tự xác định giá đất sẽ giúp thị trường bất động sản phản ánh chính xác hơn giá trị thực của đất đai. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng quy định chỉ thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, giúp khơi thông quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định đền bù chặt chẽ sẽ làm tăng chi phí đầu tư vào các dự án bất động sản, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng cao. Savills ghi nhận trong quý II vừa qua, không có nguồn cung mới nào dưới mức 45 triệu đồng/m², và kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế. Trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ đã giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 2.700 căn. Đáng chú ý, 98% nguồn cung này đến từ các dự án hiện có, hầu như không có dự án mới.

Chia sẻ với truyền thông, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam cũng đã nhận xét, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Giám đốc Batdongsan.com phân tích, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.