Đầu tư bất động sản - cơ hội nào cho ngắn hạn và trung hạn?

Mặc dù thị trường đã có những bước chuyển biến tích cực song các nhà đầu tư cũng cần cân nhắc trước quyết định của mình.

Tăng trong ngắn hạn

Báo cáo thị trường BĐS của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho thấy, mặt bằng giá cả sau một thời gian giảm sâu so với thời điểm nóng sốt, đến nay đã tương đối ổn định. Tại một số dự án có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi, hạ tầng tốt, chủ đầu tư có uy tín, triển khai đúng tiến độ thì giá chào bán đã có sự tăng nhẹ so với năm 2014.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, giá bất động sản tăng trung bình từ 5 - 6% so với năm 2014, cá biệt có dự án tăng 10% - 15%; trong đó, căn hộ bình dân có mức tăng giá thấp nhất (chỉ khoảng 2%), căn hộ trung bình có mức tăng giá khoảng 5%, căn hộ trung bình khá có mức tăng giá khoảng 5-8%, căn hộ cao cấp có mức giá tăng khoảng từ 5-15%. Bên cạnh đó, cũng có doanh nghiệp, có dự án không tăng giá trong suốt cả năm.

Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng từ năm 2014 đến nay. Tính đến 31/12/2015 dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt 392.801 tỷ đồng, tăng 25,68% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng 4,8% so với thời điểm 30/11/2015.

Bất động sản được dự báo sẽ tăng trong ngắn hạn. Ảnh: Duy Anh

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường đã có những bước chuyển biến tích cực. Từ năm 2016, lượng giao dịch thành công tăng mạnh. Bên cạnh đó các chủ đầu tư cũng đưa ra hàng loạt các chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích người mua nhà. Thị trường bất động sản đã tác động rất lớn tới các ngành nghề liên quan, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đánh giá, thị trường tiếp tục có những chuyển biến tích cực, tiếp tục tăng trưởng; sẽ có sự chuyển hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung bình khoảng trên dưới 1 tỷ đồng, cũng như sự gia tăng đầu tư vào bất động sản công nghiệp, dịch vụ, văn phòng cho thuê để đón đầu hội nhập, nhất là hội nhập TPP; lượng giao dịch tiếp tục tăng nhưng không đột biến; giá cả tiếp tục ổn định; tại một số dự án có tiến độ tốt, đang chuẩn bị hoàn thành, gần trung tâm, có vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì giá bán sẽ có tăng ít nhiều.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua gần 25 năm phát triển với nhiều giai đoạn thăng trầm khác nhau. Thị trường đang phát triển và đang trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình. JLL khá tin tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới, và cụ thể năm 2016 sẽ vẫn tiếp tục là năm với nhiều hứa hẹn mặc dù vẫn không ít khó khăn”.

Dưới góc độ phân tích kinh tế, ông Nguyễn Đức Thành, Viện nghiên cứu kinh tế và chính sách cho rằng, theo khi lạm phát tăng sẽ kéo theo lãi suất ngân hàng tăng, đồng nghĩa với việc tác động tới nhiều thành phần kinh tế trong đó có bất động sản sẽ bị ảnh hưởng bởi lãi suất. Theo ông Thành, thị trường đang có sự cân nhắc nhất định vì các yếu tố vĩ mô đang biến đổi như lãi suất tiếp tục tăng từ nay tới cuối năm, giá bất động sản chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng theo hướng sẽ chững lại hoặc đang đà tăng nhanh sẽ chững. Đồng thời, các nhà phát triển có thể kích cầu thị trường, sẽ có những cách làm cho thị trường phát triển nhanh hơn, tuy nhiên người mua nhỏ lẻ cần thận trọng.

5 năm nữa BĐS sẽ sốt trở lại

Theo nhận định của JLL Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong vòng hai đến ba năm tới cả về cung và cầu đối với thị trường nhà ở, văn phòng và khách sạn nghỉ dưỡng. Giá bán của phân khúc nhà ở được dự báo sẽ tăng khoảng 1-2% mỗi quý. Đối với phân khúc văn phòng cao cấp, mức giá thuê được dự báo sẽ tiếp tục tăng, từ 5% đến 10% trong những quý tới.

Trong một cuộc hội thảo về thị trường, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng  ít nhất là trong vòng 5 năm tới. Theo ông Nghĩa, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu. Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung. Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp.

Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Với cung – cầu này, dự báo năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021.

Bà Nguyễn Ngọc Trâm, Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường, JLL Việt Nam  nhận định, Việt Nam đang thể hiện nhiều cơ hội cho việc đầu tư phát triển bất động sản. Đã có một số thay đổi tích cực đối với cơ cấu pháp lý liên quan đến hoạt động mua bán sát nhập, nhờ đó thu hút được nhiều chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam, cũng như chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu tài sản nhà ở tại Việt Nam. Các quyền của người nước ngoài đối với tài sản cũng tương tự như quyền của người dân trong nước, đó là tài sản có thể được cho thuê, bán, thừa kế và thế chấp cho vay. Điều này sẽ thu hút các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài cân nhắc và xem xét Việt Nam như một thị trường mới để đầu tư.