Nhà xưởng xây sẵn - lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư quốc tế

Mô hình thuê đất truyền thống chú trọng quyền kiểm soát thiết kế và thời hạn thuê dài để tối ưu hóa khấu hao chi phí đầu tư vốn (CapEx). Phương án này đi kèm rủi ro đáng kể về tuân thủ pháp lý và lịch trình triển khai kéo dài. Ngược lại, mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) cho phép doanh nghiệp tối ưu hóa tốc độ ra thị trường, kiểm soát chi phí vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu.

Sự chuyển dịch từ mô hình thuê đất truyền thống sang RBF thể hiện thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của khách thuê từ sở hữu tài sản và quản lý rủi ro sang thuê dịch vụ và tối ưu hóa hiệu quả vốn. Quan điểm của nhà đầu tư quốc tế đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thay đổi, từ việc ưu tiên sở hữu tài sản sang tối ưu hóa hiệu suất vận hành và giảm thiểu rủi ro.

Sự phổ biến của mô hình RBF có nguồn gốc từ lịch sử phát triển của các khu công nghiệp (KCN) Việt Nam. Ban đầu, vào cuối thập niên 1990 và đầu 2000, các KCN chủ yếu cung cấp dịch vụ cho thuê đất công nghiệp thô, yêu cầu khách thuê FDI phải tự thực hiện toàn bộ quy trình kéo dài về thiết kế, xin phép, xây dựng và kết nối hạ tầng.

Tuy nhiên, cuối thập niên 2000 ghi nhận sự xuất hiện của thế hệ RBF đầu tiên, thường được phát triển bởi các đơn vị vận hành trong nước. Các nhà xưởng này thường có thông số kỹ thuật thấp, kết cấu cơ bản, phục vụ cho hoạt động lắp ráp đơn giản và công nghiệp nhẹ, chủ yếu đóng vai trò là giải pháp tạm thời.

Quá trình tăng tốc và chuyển đổi về chất lượng của mô hình RBF bắt đầu từ khoảng năm 2015, được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính: sự dịch chuyển của ngành sản xuất công nghệ cao từ Trung Quốc và sự tham gia của các nhà phát triển công nghiệp quốc tế chuyên nghiệp cùng nguồn vốn tổ chức.

Theo báo cáo quý 3/2025 của Cushman &Wakefield, tỷ lệ lấp đầy RBF trên toàn quốc duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 88%, cho thấy khả năng hấp thụ tốt của thị trường. Cụ thể, Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, với nguồn cung lũy kế khoảng 6,5 triệu m2, ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 92%.

Khu vực phía Bắc duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định từ 84% đến 88%, với tổng nguồn cung khoảng 5,1 triệu m2. Động lực tăng trưởng này chủ yếu đến từ nguồn vốn FDI, với 54% dự án sản xuất cấp phép mới lựa chọn thuê RBF.

Về giá cả, giá thuê RBF trung bình toàn quốc dao động quanh mức 5,5 USD/m2/tháng, một mức giá cạnh tranh so với các tiêu chuẩn khu vực và toàn cầu. Mô hình RBF chủ yếu thu hút các ngành công nghiệp đòi hỏi tiêu chuẩn cao và tiến độ nhanh, bao gồm kỹ thuật cơ khí chính xác, sản xuất linh kiện điện tử, dệt may công nghệ cao, dược phẩm, thiết bị y tế và các ngành công nghiệp hỗ trợ.

Mặc dù yêu cầu của khách thuê rất đa dạng, nhu cầu phổ biến nhất tập trung vào các mô-đun quy mô vừa và nhỏ, từ 500 đến 5.000m2, phù hợp cho các nhà cung cấp cấp 2 và cấp 3 tham gia chuỗi giá trị toàn cầu.