Cần lưu ý gì khi thế chấp sổ đỏ mà người dân nên biết?

Và tại khoản 3 Điều 318 của Bộ luật này cũng quy định quyền sử dụng đất là một trong các tài sản được quyền thế chấp: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không tiến hành giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, khi thế chấp, bên thế chấp chỉ có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – hay còn gọi là “sổ đỏ” cho bên nhận thế chấp và trên thực tế bên thế chấp vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng đất mà không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.

Bởi lẽ, thế chấp quyền sử dụng đất chỉ đóng vai trò là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện, tức là chỉ xảy ra khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình.

Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất nào cũng được phép thế chấp. Cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong các loại đất sau đây thì được quyền thế chấp quyền sử dụng đất:

Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Và tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, để thực hiện được thủ tục thế chấp sổ đỏ, người dân phải đáp ứng đồng thời các điều kiện trên.

Thủ tục thế chấp sổ đỏ được thực hiện như sau:

 Kiểm tra tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, để xác định bên thế chấp là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản thế chấp, thời hạn sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.

Xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;

Nhận bản gốc Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định;

Sau khi đảm bảo tài sản thế chấp đã đủ điều kiện thế chấp, bên thế chấp và bên nhận thế chấp tiến hành giao kết hợp đồng thế chấp tài sản. Nếu các bên không có thoả thuận khác thì hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 thì thế chấp tài sản sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký và tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP cũng quy định thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, sau khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản, các bên phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Mục đích của việc đăng ký giao dịch bảo đảm này là để xác định tài sản thế chấp có đang được thế chấp với bên thứ 3 nào khác hay không và tránh trường hợp bên thế chấp sau khi thế chấp lại làm thủ tục báo mất, bảo đảm quyền lợi tối đa của bên nhận thế chấp.