Ba kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026

Sau giai đoạn phục hồi từ đáy chu kỳ 2023 và từng bước cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ bước sang trạng thái phát triển mới trong nửa cuối năm 2026.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), đây không còn là giai đoạn thị trường tăng trưởng đồng đều mà sẽ chuyển sang xu hướng "từ phân hóa đến chọn lọc", trong đó dòng tiền tập trung vào những dự án có giá trị thực, các sản phẩm mang tính đầu cơ tiếp tục chịu áp lực.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường 6 tháng cuối năm là nguồn cung tiếp tục mở rộng. DXS – FERI dự báo có hơn 30 dự án mới sẽ được mở bán, bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao và hạ tầng phát triển như TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa... Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, với nguồn cung chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ phục hồi trên diện rộng. Nhóm nghiên cứu đưa ra dự báo tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp chỉ đạt khoảng 20 - 30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, áp lực từ lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư. DXS – FERI dự báo lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng cuối năm tiếp tục duy trì ở mức khoảng 12 - 14%/năm, khiến người mua sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn và khả năng phục hồi thanh khoản trong ngắn hạn còn hạn chế.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, các doanh nghiệp có giải pháp hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc phương án tài chính phù hợp được đánh giá sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận người mua hơn.

Từ những phân tích trên, DXS - FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2026.

Ở kịch bản thách thức, nếu áp lực từ kinh tế thế giới tiếp tục gia tăng, lạm phát chưa được kiểm soát như kỳ vọng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13 - 15%, nguồn cung có thể chỉ tăng khoảng 15 - 20%, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, trong khi giá bán có xu hướng giảm nhẹ và thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Ở kịch bản kỳ vọng, được DXS - FERI đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất, kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý tiếp tục hoàn thiện và lãi suất thả nổi dao động khoảng 11 - 13%. Trong bối cảnh đó, nguồn cung dự kiến tăng 20 - 30%, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25 - 40%, giá bán nhìn chung ổn định hoặc tăng nhẹ. Dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và đảm bảo khả năng khai thác.

Trong kịch bản lý tưởng, nếu kinh tế vĩ mô diễn biến thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và lãi suất giảm về khoảng 9 - 11%, nguồn cung có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng khoảng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Tuy nhiên, DXS - FERI nhận định đây là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.