Áp lực lớn cùng lúc "bủa vây" thị trường bất động sản

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 6 tháng đầu năm ghi nhận 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tương đương hơn 240 doanh nghiệp đóng cửa mỗi tháng. Số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động giảm 12%, chỉ còn hơn 2.400 đơn vị.

Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới, dù vẫn tăng 23%, đạt gần 3.200 doanh nghiệp, nhưng tốc độ rút lui nhanh hơn cho thấy sức ép vận hành của ngành đang ngày càng lớn.

Điều đáng chú ý là thị trường không chỉ đối mặt với một khó khăn đơn lẻ mà chịu tác động đồng thời của ba yếu tố.

Thứ nhất là mặt bằng lãi suất tăng trở lại. Theo báo cáo của MBS, lãi suất cho vay bất động sản hiện đã lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Chi phí vốn gia tăng khiến cả doanh nghiệp và người mua nhà đều trở nên thận trọng hơn.

Thứ hai là nguồn cung tăng mạnh sau quá trình tháo gỡ pháp lý cho nhiều dự án. Nguồn hàng dồi dào vốn được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho thị trường, nhưng trong bối cảnh sức mua suy yếu, điều này lại khiến áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt.

Thứ ba là mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao và tâm lý phòng thủ của bên mua. Giá nhà không giảm tương ứng với sức mua khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và giá bán tiếp tục bị kéo giãn. Đây là nguyên nhân khiến lượng khách hàng có nhu cầu ở thực vẫn đứng ngoài quan sát.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường trong nửa đầu năm nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 58%, tương ứng khoảng 35.000 giao dịch.

Tương tự, kết quả thăm dò của OneHousing chỉ ra tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ đạt 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm 2025.

Nhiều người lo ngại thanh khoản sụt giảm đồng nghĩa với việc dòng tiền đang rời bỏ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy bức tranh phức tạp hơn.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định thanh khoản giảm không có nghĩa nhu cầu sở hữu bất động sản đã mất đi. Người mua hiện chỉ trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, tiến độ, khả năng khai thác và đặc biệt là áp lực tài chính trước khi quyết định xuống tiền.

Thực tế trên phản ánh sự thay đổi căn bản của thị trường. Nếu trước đây nhiều giao dịch được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá nhanh thì hiện nay người mua quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế cũng như hiệu quả đầu tư dài hạn.