Các dự án bất động sản mới chịu nhiều sức ép

Sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại khi hàng loạt doanh nghiệp được dự báo ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý II/2026.

Theo báo cáo mới công bố của MBS Research, bức tranh lợi nhuận đi xuống không xuất phát từ khó khăn nội tại của từng doanh nghiệp mà phản ánh những áp lực chung của toàn thị trường, từ mặt bằng lãi suất tăng cao, thanh khoản suy yếu đến tâm lý chờ đợi quy hoạch tại các đô thị lớn.

Theo MBS Research, quý II/2026 là giai đoạn thị trường bất động sản đối mặt với nhiều lực cản cùng lúc. Mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh khiến chi phí vốn của cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án đều gia tăng, trong khi nhu cầu đầu tư suy giảm đáng kể.

MBS cho biết lãi suất huy động tại các ngân hàng trong quý II tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này kéo lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Chi phí tài chính tăng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Để giảm áp lực tài chính cho khách hàng, nhiều dự án mới tại Hà Nội, Quảng Ninh và TPHCM đã áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu. Thậm chí, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, kéo giãn tiến độ thanh toán, tặng voucher mua nhà trị giá đến 10% tùy từng dự án... nhưng vẫn vắng khách mua.

Tuy nhiên, theo MBS Research, các chương trình hỗ trợ này vẫn chưa đủ tạo cú hích khi phần lớn người mua lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ còn duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Không chỉ chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất, các dự án thương mại còn phải cạnh tranh với nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đang được đẩy mạnh triển khai.

Bên cạnh đó, thị trường còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư trước việc công bố Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050 và định hướng phát triển dài hạn của nhiều đô thị lớn. Khi chưa xác định rõ những khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch, dòng tiền có xu hướng đứng ngoài quan sát, khiến thanh khoản trên thị trường giảm đáng kể.

Theo MBS, mặt bằng lãi suất cao nhiều khả năng sẽ còn kéo dài đến hết nửa cuối năm 2026, tiếp tục tạo áp lực lên thanh khoản và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Dù vậy, tổ chức này vẫn giữ quan điểm tích cực đối với triển vọng dài hạn của ngành. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông cùng quá trình hoàn thiện quy hoạch tại các đô thị lớn được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường sau khi những bất định hiện nay dần được tháo gỡ.

Trong ngắn hạn, bức tranh lợi nhuận đi lùi của nhiều doanh nghiệp bất động sản được xem là hệ quả của chu kỳ điều chỉnh chung của thị trường, khi cả người mua lẫn chủ đầu tư đều lựa chọn trạng thái thận trọng. Đây cũng là giai đoạn các doanh nghiệp buộc phải ưu tiên bảo toàn dòng tiền, tập trung hoàn thiện những dự án đang triển khai thay vì mở rộng đầu tư như trước.