Vướng mắc, bất cập từ thực tiễn thi hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

Do đó, việc sửa đổi các quy định này nhằm hạn chế các rủi ro có thể phát sinh khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thuộc sở hữu nhà nước là điều cần thiết hiện nay.

Giá trị tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự

Điều 5 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 BLDS thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Việc quy định các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ là có ý nghĩa tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên linh động thỏa thuận khi giao kết các giao dịch dân sự.

 Về thứ tự ưu tiên thanh toán: Điều 6 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “... Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”. Tuy nhiên, khi sửa đổi quy định này, cần nghiên cứu cân nhắc quy định cụ thể việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán có thể do các bên thỏa thuận nhưng không được làm thiệt hại đến tài sản thuộc sở hữu Nhà nước.

Về thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai: Về việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: Luật Công chứng 2006 và Luật Công chứng 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2015) không có quy định về công chứng giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Điều 40 Luật Công chứng 2014 còn quy định hồ sơ yêu cầu công chứng phải có Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó. Quy định này dẫn đến nhiều hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhất là hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bị từ chối công chứng. Do hợp đồng không được công chứng, Tòa án không thể mặc nhiên xem hợp đồng đã có giá trị chứng cứ mà phải tiến hành xác minh, lấy lời khai, đối chất, thu thập chứng cứ… để xác định nội dung quan hệ thế chấp. Trường hợp đương sự không hợp tác, thì việc giải quyết vụ án có thể bị kéo dài, ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người nhận thế chấp và người thế chấp.

Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 163, giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Tuy nhiên, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm cần có hợp đồng bảo đảm được công chứng và các Giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Do vậy, thực tế có trường hợp cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký. Hệ quả, người nhận bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai không thể được ưu tiên trong thứ tự thanh toán. Tổ chức tín dụng phải nhận bảo đảm bằng tài sản trộn lẫn, được cấu thành từ tài sản sẵn có và cả tài sản hình thành trong tương lai, nhằm được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản có sẵn không thể tách rời với tài sản hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, còn có trường hợp một tài sản hình thành trong tương lai đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ khác nhau, cho nhiều chủ thể nhận đảm bảo khác nhau do không được đăng ký và công khai thông tin đăng ký. Việc xử lý tài sản bảo đảm trong những trường hợp này là rất phức tạp. Ví dụ: Đối với các dự án căn hộ, chủ đầu tư đã thế chấp mảnh đất và khu chung cư hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) cho một ngân hàng C. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cho phép người mua căn hộ (khi chưa có sổ hồng) thế chấp với ngân hàng D. Vấn đề thứ hai ở đây là nếu chủ đầu tư không thanh toán được nợ với ngân hàng C thì hậu quả xử lý tài sản thế chấp là như thế nào? Quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp miếng đất và khu chung cư hình thành trong tương lai từ chủ dự án (ngân hàng C) hay quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp căn hộ từ người mua căn hộ (ngân hàng D) có được pháp luật Việt Nam bảo vệ?

Do đó, để khắc phục những hạn chế nêu trên, cần có những quy định về đặc thù trong công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và việc đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; hướng dẫn cụ thể đối với quyền thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đối với chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ. Đồng thời, cần có quy định, hướng dẫn riêng đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, vì trong quá trình tạo dựng, xác lập, phát triển tài sản hình thành tài sản trong tương lai, chủ sở hữu tài sản có các nghĩa vụ phát sinh (nợ tiền công, tiền xây dựng, tiền vật tư,…) đối với bên thứ ba (đã đầu tư tiếp tiền của, công sức,…) để tạo dựng nên tài sản này. Do vậy, khi xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai cần có quy định bảo vệ ưu tiên thanh toán bảo đảm quyền lợi hợp pháp, ngay tình của người thứ ba đã tạo dựng nên tài sản đó.

Việc quy định các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ là có ý nghĩa tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên linh động thỏa thuận khi giao kết các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước thì cần có quy định khác để tránh sự tùy tiện và có thể gây thiệt hại đến tài sản nhà nước. Vì vậy, đề nghị sửa đổi quy định này theo hướng, đối với các giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước thì cần quy định rõ chỉ được dùng tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm để thực hiện việc bảo đảm khi thực hiện các giao dịch dân sự. Có như vậy mới hạn chế được các rủi ro có thể phát sinh khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thuộc sở hữu nhà nước.