Vụ tranh chấp khu đất hơn 13.000 m2 tại TP. Hồ Chí Minh: Tất cả giao dịch đều bị hủy bỏ

“Sập bẫy” vay tiền, phải ký giấy bán đất

Theo nhận định của HĐXX, năm 2011, ông Phít nhận chuyển nhượng 13.920,1m2 của ông Hứa Lễ Trí khu đất tại phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh. Do không đủ tiền trả cho ông Trí nên ông Phít vay của ông Hạnh 18 tỷ đồng với điều kiện ông Phít phải ủy quyền cho ông Hạnh được quyền chuyển nhượng, sang tên QSDĐ cho con ông Hạnh là ông Phương và đã trước bạ sang tên ông Phương, mặc dù thời điểm ông Phít ủy quyền cho ông Hạnh thì ông Phít vẫn chưa được Văn phòng đăng ký QSDĐ cập nhật biến động sang tên ông Phít. Vì vậy, ông Phít, ông Phương, ông Hạnh xác định: Hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Phít với cha con ông Hạnh là nhằm đảm bao khoản vay, còn thực tế các bên không có thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ.

Sau đó, do ông Phít không có tiền trả cho ông Hạnh nên ông Phít tiếp tục thế chấp phần đất này do ông Phương đứng tên cho ông Nguyễn Phạm Thanh Sơn để vay 30 tỷ đồng, trả nợ cho ông Hạnh 18 tỷ đồng. Để thực hiện việc này, ông Phương, ông Hạnh, ông Sơn và ông Phít lập hợp đồng thế chấp, xác định ông Phít đồng ý cho ông Phương ký công chứng chuyển nhượng cho ông Sơn để vay tiền, tất cả các khoản vay do ông Phít chịu trách nhiệm trả. Tuy nhiên, chưa hết thời hạn thế chấp nhưng ông Sơn, ông Phương chuyển nhượng phần đất này cho bà Nguyễn Thị Hồng Thủy. Bốn tháng sau khi chuyển nhượng đất cho bà Thủy, ông Phít, ông Phương, ông Hạnh lập vi bằng xác định việc chuyển nhượng cho bà Thủy “Mục đích là ghi nhận việc ông Phít có vay của ông Sơn số tiền 30 tỷ và để hợp thức hóa, đảm bảo việc vay và thế chấp tài sản”.

Tiếp đó, bà Thủy thế chấp phần đất này vay tiền tại Ngân hàng TMCP Quân đội. Tuy nhiên, quá trình vay này có nhiều điểm không hợp lý vì ngày 9/11/2011, ông Sơn ký chuyển nhượng cho bà Thủy, 2 ngày sau đã cập nhật sang tên bà Thủy và 3 ngày sau, bà Thủy đã thế chấp tài sản này để bảo lãnh cho khoản vay của Công ty TNHH thiết bị An Phú. Cùng ngày, bà Thủy làm đơn yêu cầu ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, tức là ngày vay tiền cũng là ngày yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.

Theo lời khai của đại diện ông Sơn, khi chuyển nhượng cho bà Thủy và bà Thủy thế chấp cho ngân hàng đều có sự thỏa thuận của ông Phít. Điều đó chứng minh việc ông Sơn chuyển nhượng cho bà Thủy là giả tạo.

Bán đấu giá đất… trên giấy

Trong quá trình vay vốn, Công ty An Phú vi phạm nghĩa vụ bên vay nên đại diện ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp thông qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP. Hồ Chí Minh (trung tâm). Mặc dù ông Phít đã nộp biên nhận khởi kiện tranh chấp QSDĐ nhưng trung tâm vẫn tiến hành bán đấu giá tài sản và bà Hoàng Thị Nhật Lệ trúng đấu giá tài sản.

Tại phiên tòa, bà Lệ và ông Phít đều xác nhận cho đến khi bà Lệ mua xong khu đất đấu giá, đến năm 2015 thì ngân hàng mới tiến hành cưỡng chế giao đất cho bà Lệ. Điều này cho thấy, kể từ khi ông Phít nhận chuyển nhượng đất của ông Trí cho đến năm 2015, ông Phít là người trực tiếp quản lý sử dụng đất, thực tế chuyển nhượng giữa ông Hạnh, ông Phít và ông Phương cũng như giữa ông Phương với ông Sơn và ông Sơn với bà Thủy cũng là giả cách vì đất này người nhận chuyển nhượng thực tế không được nhận tài sản, không có biên bản giao nhận tài sản, không có việc nhận tiền. Ngân hàng cho vay tiền thế chấp đất nhưng không thẩm tra đất do ai quản lý sử dụng là có phần lỗi của ngân hàng.

Việc Trung tâm hoãn bán đấu giá trong thời hạn chưa được một ngày để ông Phít cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền nhằm dừng bán đấu giá. Tuy nhiên, khi Trung tâm đã nhận biên nhận đơn khởi kiện tại Tòa án và đơn yêu cầu hoãn bán đấu giá của ông Phít nhưng Trung tâm vẫn tiến hành bán đấu giá tài sản là gây thiệt hại đến quyền lợi của ông Phít.

Mặt khác, Trung tâm không xem xét nguồn gốc tài sản, không niêm yết, không thông báo công khai mà đưa tài sản ra tổ chức bán đấu giá là vi phạm khoản 3 Điều 26 và khoản 2 Điều 37 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định về bán đầu giá tài sản của Chính phủ. Vì vậy, bà Lệ không được pháp luật bảo vệ ngay tình theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 48 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.

Từ nhận định trên, HĐXX cho rằng các giao dịch ủy quyền và chuyển nhượng giữa ông Hạnh, ông Phương, ông Phít, ông Sơn và bà Thủy đều là giao dịch dân sự giả tạo nhằm mục đích che đậy quan hệ vay tiền giữa ông Hạnh, ông Phít và ông Sơn nên ngay từ khi bắt đầu giao dịch thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Hạnh và ông Phương bị xác định là giả tạo bị vô hiệu theo quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 là các giao dịch phát sinh cũng cần phải hủy bỏ toàn bộ.

Vì vậy, HĐXX tuyên hủy tất cả các giấy ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận QSDĐ, QSD nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bán đấu giá, kết quả bán đấu giá và cập nhật biến động từ khi khu đất được ông Phít ủy quyền chuyển nhượng cho ông Hạnh đến khi cập nhật biến động sang tên bà Lệ. Đồng thời, xác định ông Võ Phít là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất 13.907,5m2 thuộc tờ bản đồ 55, phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú. Dành quyền khởi kiện cho bà Lệ, ông Sơn, Ngân hàng TMCP quân đội và bà Thủy, khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại do các giao dịch bị tuyên bố vô hiệu bằng vụ kiện dân sự khác; ghi nhận sự tự nguyện của ông Phít trả cho bà Lệ 60 tỷ đồng nếu bà Lệ tự nguyện giao lại toàn bộ khu đất trên.