Vì sao nhà ở xã hội không hấp dẫn nhà đầu tư?

Bộ Xây dựng vừa báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Theo tổng hợp báo cáo từ các địa phương, trong giai đoạn từ 2021 đến nay, cả nước có 619 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô hơn 560.000 căn. Tuy nhiên, mới có 79 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, 128 dự án nhà ở xã hội khởi công xây dựng và 412 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, Bắc Ninh, Hà Nội, Bắc Giang, Khánh Hòa, Thanh Hóa, Tây Ninh, Bình Dương… dẫn đầu cả nước.

Đáng chú ý, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội cao nhưng chưa có dự án hoàn thành như: Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Bến Tre, Bạc Liêu, Cà Mau.

Bộ Xây dựng cho biết, một số địa phương có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong giai đoạn vừa qua nhưng chưa quan tâm trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án để triển khai đầu tư xây dựng; Một số dự án nhà ở xã hội đã khởi công nhưng các doanh nghiệp không triển khai thi công hoặc thi công chậm tiến độ.

Bên cạnh những “rào cản” từ pháp lý, thủ tục… thì hiện nay vốn tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà cũng đang là bài toán cần lời giải. Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã triển khai được một năm rưỡi, nhưng chưa hiệu quả.

Đến nay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được 1.344 tỷ đồng, trong đó có 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư vay và 49 tỷ đồng cho người mua nhà vay.

Bộ Xây dựng cho biết, việc giải ngân gói tín dụng 1200.000 tỷ đồng còn chậm bởi còn ít ngân hàng tham gia. Hiện, ngoài 4 ngân hàng quốc doanh (Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank) mới chỉ có thêm 4 ngân hàng thương mại khác (TPBank, VPBank, MBBank, Techcombank) tham gia chương trình.

Một số chủ đầu tư không đủ điều kiện về cho vay như không đảm bảo điều kiện dư nợ tín dụng, không có tài sản khác để thế chấp, chủ đầu tư làm nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên không đủ điều kiện thế chấp…

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho rằng: "Cần phải tăng tính hấp dẫn, tính thị trường đối với nhà ở xã hội. Tại sao nhiều dự án không bán được, vì người ta không thấy sự hấp dẫn, liên quan đến chất lượng, vị trí, giá cả của dự án đó. Vậy thì làm thế nào để nhà ở xã hội là tài sản có tính hấp dẫn của nó thì phải có khảo sát, đánh giá thực trạng đúng và trúng để xác định cung cầu cho phù hợp".

Theo ý kiến của các chuyên gia kinh tế, để đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, cần có cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… để hỗ trợ, khuyến khích các doanh nghiệp triển khai đầu tư xây dựng dự án, tạo nguồn cung cho thị trường.

Chuyên gia về thị trường tài chính và bất động sản Nguyễn Xuân Hiền cho rằng, vấn đề tiếp cận tài chính và hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội cũng là một rào cản lớn cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Trước hết là tỷ suất sinh lợi từ dự án nhà ở xã hội thường rất thấp nên không hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khu vực tư nhân. Trong trường hợp dự án gặp khó khăn về thủ tục dẫn đến thời gian đầu tư kéo dài thì khả năng thua lỗ là rất cao.

Để chủ trương lớn này của Chính phủ về phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước trong giai đoạn 2021-2030 sớm hoàn thành, cần có một nhóm giải pháp đồng bộ từ các cơ quan quản lý và doanh nghiệp để hỗ trợ cho người dân có điều kiện mua hoặc thuê nhà ở xã hội.

Trước hết là nhóm chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư và người thuê mua nhà ở xã hội. Đầu tiên là quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, các dự án phát triển khu công nghiệp phải có quy hoạch về việc phát triển nhà ở dành cho người lao động. Xây dựng cơ chế thí điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp không sản xuất nông nghiệp hoặc bị bỏ hoang và phù hợp cho việc phát triển nhà ở xã hội; đồng thời, miễn tiền sử dụng đất cho việc chuyển đổi này.

Tiếp theo là chính sách miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp để hỗ trợ cho chủ đầu tư phát triển dự án hoặc doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê; đồng thời, áp dụng thuế suất thuế GTGT là 0% hoặc 5% để hỗ trợ người mua nhà.

Đối với cá nhân đầu tư nhà ở xã hội cho thuê thì cần được miễn, giảm thuế thu nhập để khuyến khích nguồn lực xã hội hoá. Bên cạnh đó là sự kết hợp với chính sách tiền tệ linh hoạt để tạo nguồn vốn hỗ trợ trực tiếp cho người dân thuê, mua nhà ở xã hội.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu, xây dựng gói tín dụng mới trị giá 30.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội, giao Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện. Doanh nghiệp đang rất mong đợi gói tín dụng này sẽ được bố trí một cách hợp lý, để doanh nghiệp có thể hưởng thụ một cách nhanh nhất.