VCSC: Bất động sản đã bước vào giai đoạn đáy

Thị trường BĐS đang chạm đáy

Theo VCSC, trường nhà ở, đặc biệt là tại TPHCM, đã bước vào giai đoạn chạm đáy. Mặc dù sự phục hồi của thị trường là chưa mạnh trong giai đoạn hiện nay nhưng tin rằng điều đó sẽ trở nên rõ ràng hơn trong 1- 2 năm tới.

Nguyên nhân khiến VCSC cho rằng giá bất động sản (BĐS) đã gần chạm đáy bởi vì khi giá BĐS tiếp tục giảm sẽ khiến các chủ đầu tư bán thấp hơn giá vốn. Trong khi các công ty BĐS gặp khó khăn về tài chính có thể vẫn tiếp tục gây áp lực lên giá thì VCSC nhận thấy theo chiều ngược lại, số lượng dự án được các chủ đầu tư khác mua lại đang tăng lên, giúp tạo lập một mức giá sàn.

Việc khối lượng giao dịch tăng trong 3 quý liên tục trong năm 2013 (lần lượt là 25%, 59% và 52%); tồn kho BĐS theo Bộ Xây dựng giảm 21% từ quý 1 đến quý 3 năm 2013 và lợi suất tăng nhẹ lên 5-8% có thể thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường cũng là những tín hiệu cho thấy thị trường BĐS đang ở vùng đáy.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ của Chính phủ là động lực để thị trường BĐS hồi phục trở lại. Trong đó, đang chú ý nhất là chính sách gói tín dụng 30,000 tỷ đồng, công ty quản lý tài sản (VAMC) đi vào hoạt động để giải quyết nợ xấu, đề xuất nới lỏng điều kiện sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài đối với BĐS, thông tư sắp được ban hành để chỉ đạo hướng dẫn áp dụng Nghị định 11/2013/ND-CP, cho phép bán đất mà không cần xây phần thô và đầu tư công vào cơ sở hạ tầng tăng lên.

Cổ phiếu BĐS đáng quan tâm

Qua những phân tích trên, VCSC cũng đưa ra khuyến nghị đầu tư đối với những cổ phiếu thuộc ngành BĐS. Trong đó, BCI và DXG được đưa vào tầm ngắm vì:

1) Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) thấp hơn hoặc bằng 0.7,

2) Quỹ đất tập trung ở TPHCM, khu vực có dấu hiệu phục hồi rõ nhất,

3) Định vị sản phẩm tốt

4) Tỷ lệ chiết khấu trên RNAV trên 30%.

5) Chỉ số P/B gần mức thấp nhất trong lịch sử.

Cụ thể, VCSC đánh giá cao sự linh hoạt về tài chính của Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh (HOSE: BCI) (D/E 0.3 lần) và giá trị của quỹ đất lớn (470ha), tọa lạc tại TPHCM (quận Bình Chánh và Bình Tân). VCSC tin rằng thị trường đang định giá quỹ đất của BCI thấp hơn giá trị thực vì gần đây BCI khá trầm lắng trong việc phát triển dự án.

Đối với Địa Ốc Đất Xanh (HOSE: DXG), VCSC đánh giá cao đội ngũ bán hàng hùng hậu và vốn hiểu biết thị trường của công ty. DXG đang tăng vốn để phục vụ kế hoạch mở rộng, đặc biệt là phát triển quỹ đất và các dự án ở TPHCM và Hà Nội. Ban giám đốc dự báo thị trường sẽ phục hồi vững chắc hơn trong năm 2015.

Cũng nằm trong danh sách theo dõi của VCSC, nhưng KDH, DIG, NLG, TDH không được đánh giá cao tại thời điểm này.

Theo VCSC, các dự án của Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) là rất tốt, với quỹ đất tập trung chiến lược tại D9, được dùng để phát triển các dự án nhà phố phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, chiết khấu cho rủi ro cổ phiếu bị hạn chế giao dịch (cổ phiếu chỉ được giao dịch trong 15 phút cuối phiên do hai năm lỗ liên tiếp) và tỷ lệ cổ phiếu giao dịch tự do thấp đã ảnh hưởng tiêu cực lên giá trị tài sản ròng của KDH. Chính vì vậy, KDH chỉ phù hợp cho nhà đầu tư nào sẵn sàng chấp nhận chôn vốn từ một năm trở lên.

Đầu Tư Phát Triển XD (HOSE: DIG) sở hữu quỹ đất lớn (2,100ha) để phát triển các dự án BĐS du lịch và đất nền ở các khu vực ngoài TPHCM. Giá trị sẽ tăng mạnh khi thị trường phục hồi thực sự mạnh mẽ nhờ vào nhu cầu của giới đầu cơ và những người tìm mua “ngôi nhà thứ hai”. Nhưng bây giờ chưa phải là thời điểm đó, VCSC nhấn mạnh.

Nam Long (HOSE: NLG) cũng là một chủ đầu tư tốt về năng lực phát triển dự án. Tuy nhiên VCSC lo ngại về dự án lớn của công ty tại Long An (355ha) và giá cổ phiếu không hấp dẫn.

Nhà Thủ Đức (HOSE: TDH) có quỹ đất nhỏ (20ha) và ban lãnh đạo có vẻ như đang thiếu mặn mà với việc phát triển quỹ đất.

Cũng theo VCSC, cổ phiếu BĐS đã tăng từ 20-50% kể từ tháng 9 và giá cổ phiếu có thể tiếp tục biến động mạnh. Do đó khuyến nghị nhà đầu tư có thể tích lũy cổ phiếu trong các phiên giảm điểm.

Sanh Tín