Từ 1/7: Chuyển nhượng nhà, đất trong những trường hợp nào được miễn thuế?

Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Trong đó, Nghị định quy định cụ thể về các khoản thu nhập được miễn thuế, căn cứ tính thuế, kê khai, khấu trừ, quyết toán và hoàn thuế.

Đáng chú ý, Nghị định xác định 22 nhóm thu nhập được miễn thuế TNCN. Riêng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, các trường hợp được miễn thuế được quy định rõ nhằm bảo đảm thống nhất trong quá trình áp dụng.

Chuyển nhượng bất động sản giữa người thân được miễn thuế

Theo Nghị định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) được miễn thuế TNCN nếu phát sinh giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng.

Cụ thể, các trường hợp được miễn thuế gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng đã chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ đã chết); ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Bên cạnh đó, trường hợp bất động sản được phân chia khi vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án thì phần thu nhập từ việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế TNCN.

Hồ sơ, thủ tục miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Điều kiện để được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà, đất ở duy nhất

Nghị định cũng quy định việc miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân.

Theo đó, cá nhân chỉ được miễn thuế khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp cá nhân còn sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là có nhà ở, đất ở duy nhất để hưởng miễn thuế; Đối với nhà ở hoặc đất ở thuộc sở hữu chung, chỉ cá nhân không có nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác mới được miễn thuế. Người đồng sở hữu còn có nhà ở hoặc đất ở khác sẽ không thuộc diện miễn thuế; Có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, thời điểm sở hữu được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp trước đó; Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần tài sản thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.

Theo Nghị định, quy định miễn thuế này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Việc xác định nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất do cá nhân tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cùng các quy định pháp luật có liên quan.

Ngoài các quy định về bất động sản, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP còn quy định tổng cộng 22 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm thu nhập từ kiều hối, lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, học bổng, lương hưu, một số khoản bồi thường, thu nhập từ hoạt động nông nghiệp, thu nhập từ khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và nhiều trường hợp khác.