Thị trường BĐS: 'Hái quả ngọt' sau thời gian đóng băng

Chủ động “phá băng”, chuyển mình để thích nghi

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng. Bất động sản Việt Nam đã chứng kiến giai đoạn trầm lắng, các giao dịch gần như bất động. Các giao dịch khan hiếm khiến thị trường bất động sản hầu như bất động.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của sự trầm lắng này là do hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp. Các vướng mắc về tính pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến cho thanh khoản thị trường về đáy, toàn thị trường rơi vào trạng thái “chờ đợi”.

Trong bối cảnh thị trường ảm đảm, hàng loạt các doanh nghiệp ngưng hoạt động, giải thể. Giai đoạn khó khăn của thị trường chắc chắn sẽ đặt ra nhiều thách thức cho doanh nghiệp.

Thời gian qua, khá nhiều doanh nghiệp bất động sản đầu tư mạnh tay các hoạt động như xây căn hộ ngay tại dự án đang xây dựng; tổ chức các tour cho khách hàng tham quan trước khi tung sản phẩm ra thị trường; tổ chức sự kiện trải nghiệm căn hộ mẫu hàng tuần; dành không gian mô phỏng hồ bơi vô cực tại dự án căn hộ hình thành trong tương lai… Thay vì tham quan nhà mẫu, việc “tay sờ mắt thấy” căn hộ thực tế khiến người mua an tâm hơn về chất lương cũng như tiến độ chốn an cư của mình trong tương lai. Điều này đã kích thích nhu cầu cũng như thanh khoản của dự án trong bối cảnh khó khăn.

Cách “làm thật, ở thật” có phần khác biệt của một số chủ đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay đang giúp thanh khoản cải thiện rõ nét. Và nguồn cầu ở thực và khả năng mua được ngôi nhà đầu tiên là động lực lớn nhất để hỗ trợ thanh khoản trên toàn thị trường.

Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đã và đang mạnh tay cơ cấu sản phẩm, cơ cấu nợ, chính sách bán hàng để tập trung vào phục vụ nhu cầu này của người mua, tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực của người mua để kích cầu thị trường. Căn hộ tầm trung, giá vừa tầm tại TP.HCM, Hà Nội và khu lân cận được kì vọng sẽ dẫn dắt và “phá băng” thị trường bất động sản.

“Những chính sách bán hàng tốt, giá hợp lý cùng các cách làm thiết thực của chủ đầu tư đang giúp thanh khoản phân khúc căn hộ cải thiện. Mặc dù trong năm 2023 thị trường nhà ở vẫn còn khoảng cách lớn về nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ so với các năm trước nhưng những tín hiệu tích cực của thị trường đã giúp tâm lý nhà đầu tư ổn định. Người mua hiện dần dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà”, chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Khi thị trường BĐS tan băng, các doanh nghiệp biết thích nghi, tái cơ cấu, làm thật... là những doanh nghiệp vững vàng trong ngành trong khi rất nhiều các doanh nghiệp khác tuyên bố giải thể, tạm ngưng hoạt động.

Trong thời gian đó, doanh nghiệp đã có những chuyển mình để thích nghi, nghiên cứu kĩ càng sản phẩm. Khi thị trường quay trở lại sôi động, các doanh nghiệp bất động sản sẽ lại ra hàng mang lại chất lượng và giá trị cho khách hàng chắc chắn sẽ hái được trái ngọt.

Sau tan băng, doanh nghiệp “hái quả ngọt”

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng thị trường bất động sản tại thời điểm này đã có chuyển biến tốt hơn.

Cụ thể, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay ghi nhận lượng giao dịch tăng dần. Nếu quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 giao dịch ở quý I, thì quý III đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, dù thị trường bất động sản hiện đối mặt nhiều khó khăn, nguồn cung hạn chế nhưng các tín hiệu tích cực đang ngày càng rõ nét.

Thị trường bất động sản đã và đang phục hồi, tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%. Nhưng thị trường đang diễn biến theo kịch bản tốt hơn, “cú huých” lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó tốt hơn. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật về cơ bản sẽ được xử lý.

Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường là chính sách tiền tệ đã dần được tháo gỡ trong năm 2023 và sẽ trở nên linh hoạt, nới lỏng hơn trong năm 2024, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận dễ dàng hơn so với trước đó.

Ngoài ra, các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện. Đồng thời, đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng cũng đang được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm 2023, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352.000 tỷ đồng. Nghĩa vụ tài chính vẫn đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Ngoài ra, cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

Một số dự án được tháo gỡ pháp lý, xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai từ đây đặt ra kỳ vọng, nguồn cung thời gian tới sẽ được cải thiện. Ngoài ra điểm tích cực nữa là, khi pháp lý được cải thiện, chủ đầu tư có thể huy động thêm tiền từ khách hàng, vì pháp lý đã tiến thêm một bước. Ngân hàng có thể tài trợ nguồn vốn cho dự án, việc mua bán dễ dàng hơn.

Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành nhiều chỉ thị, nghị quyết, nghị định có tác động đến thị trường, đồng thời đưa ra nhiều giải pháp để từng bước khắc phục những vấn đề đang tồn đọng và thúc đẩy sự phục hồi của thị trường. Qua đó, đem đến những điểm sáng tích cực hơn cho thị trường như phân khúc BĐS công nghiệp; nhiều tín hiệu triển khai từ các ngành, các cấp, các doanh nghiệp về nhà ở xã hội…

Các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Ngoài ra, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ góp phần nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

Thực tế cho thấy tỷ lệ sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý đang tăng dần trong thời gian qua, chứng minh sự hiệu quả trong công tác quản lý chặt chẽ của Nhà nước thông qua điều chỉnh các chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở.

Thay đổi rõ rệt của thị trường BĐS sẽ ở vào cuối quý I và đầu quý II/2024, khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn. Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó khăn của địa phương và phối hợp sát sao với bộ, ban, ngành để giải quyết. Về phía các nhà đầu tư, nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì tham gia thị trường.

Nhờ đó, tâm lý nhà đầu tư đã dần tích cực và góp phần để đà phục hồi diễn ra nhanh hơn trong thời gian tới. Diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu BĐS trở về với giá trị thực. Thị trường BĐS sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay.