TDH: Hàng tồn kho ứ đọng, thoát hiểm nhờ đảo nợ thành công?

Doanh thu năm 2013 tăng mạnh nhưng lợi nhuận vẫn thụt lùi.Năm 2013, tổng doanh thu hợp nhất của CTCP Phát Triển Nhà Thủ Đức (HOSE: TDH) đã tăng hơn 2 lần so với năm trước đạt 409 tỷ đồng. Doanh thu của TDH trong năm 2013 đến chủ yếu từ việc cho thuê dài hạn ô vựa chợ đầu mối nông sản và chuyển nhượng dự án Phước Long Spring Town.

Việc hạch toán doanh thu cho thuê ô vựa chợ đầu mối đã giúp tỷ lệ lãi gộp năm 2013 của TDH cải thiện rõ rệt. Theo đó, tỷ lệ lãi gộp của TDH tăng từ 24.4% năm 2012 lên 31.6% và lợi nhuận gộp tăng 2.65 lần đạt gần 129.6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ chỉ đạt 29.3 tỷ đồng, giảm 10.7% so với năm trước. Nguyên nhân xuất phát từ việc TDH phải chịu các khoản lỗ: (i) hoạt động tài chính lỗ gần 38 tỷ đồng (trong khi năm 2012 lời 31.4 tỷ đồng) và (ii) công ty liên doanh liên kết lỗ 4.4 tỷ đồng (năm trước lời 4.8 tỷ đồng).

Tài sản của TDH hiện tập trung vào 3 khoản mục chính: (i) Các khoản phải thu khách hàng (ii), Hàng tồn kho và (iii) Đầu tư tài chính dài hạn.

Khoản trả tiền hộ vẫn chưa được thu về. Khoản phải thu khách hàng của TDH trong năm 2013 tăng thêm 8% so với năm 2012 đạt 457.4 tỷ đồng, chiếm 20% tổng tài sản. Trong đó, phải thu khách hàng 197.3 tỷ đồng, trả trước người bán 148.1 tỷ đồng và phải thu khác 112 tỷ đồng.

Trong khoản phải thu khác của TDH có khoản phải thu 85.5 tỷ đồng nộp hộ tiền sử dụng đất cho CTCP Bất động sản Dệt May Việt Nam. Cần chú ý rằng khoản nộp tiền hộ này đã tồn tại trên bảng cân đối kế toán của TDH từ năm 2011 đến nay nhưng vẫn chưa được thu hồi và cũng chưa được trích lập dự phòng.

Hàng tồn kho. Tổng giá trị hàng tồn kho của TDH đến cuối năm 2013 là 448 tỷ đồng, giảm nhẹ 6.4% so với đầu năm và hiện chiếm 19.8% tổng tài sản.

Giá trị hàng tồn kho của TDH tập trung chủ yếu ở dự án Chung cư TDH Trường Thọ, Thủ Đức (125 tỷ đồng); Chung cư TDH Phước Bình (47.9 tỷ đồng); Khu nhà ở Bình Chiểu (45 tỷ đồng); Chung cư TDH Phước Long (34.1 tỷ đồng), dự án Phước Long – Spring Tow, Q9 (39.4 tỷ đồng)…

Hàng tồn kho của TDH chủ yếu là các căn hộ/nền đất còn lại của các dự án đã đi vào kinh doanh. Điều này tạo tư thế sẵn sàng cho TDH khi thị trường bất động sản hồi phục.

Hàng tồn kho trong khoản mục đầu tư dài hạn. Tổng giá trị đầu tư dài hạn của TDH tính đến cuối năm 2013 là 1,071 tỷ đồng, tăng nhẹ 2.3% so với cuối năm 2012 và chiếm hơn 47% tổng tài sản. Trong đó bao gồm đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh là 473 tỷ đồng và đầu tư dài hạn khác 598 tỷ đồng.

Các khoản đầu tư dài hạn khác của TDH chủ yếu là các khoản góp vốn hợp tác kinh doanh trị giá 427 tỷ đồng. Các khoản góp vốn này tập trung vào các dự án, công ty bất động sản như: góp vốn đầu tư TTTM Phường Phước Long B (174 tỷ đồng), góp vốn đầu tư KDC Bến Lức - Long An (73 tỷ đồng), góp vốn CTCP Đầu tư Phát triển nhà Phong Phú Daewoo Thủ Đức (58 tỷ đồng) … Như vậy, có thể nói ngoài giá trị hàng tồn kho được phản ánh ở trên thì TDH vẫn còn khá nhiều hàng tồn kho khác ở các công ty tham gia góp vốn đầu tư.

Dự phòng cho khoản mục đầu tư dài hạn của TDH là 34.7 tỷ đồng, chỉ chiếm tỷ lệ 3.2% tổng giá trị đầu tư dài hạn.

Vay đảo nợ thành công! Tổng nợ vay của TDH tính đến cuối năm 2013 là 604 tỷ đồng, tăng nhẹ gần 5 tỷ đồng so với năm 2012 và chiếm 26.6% tổng nguồn vốn; trong đó gồm nợ vay ngắn hạn gần 228 tỷ đồng và nợ vay dài hạn gần 376 tỷ đồng.

Năm 2013, cơ cấu nợ vay của TDH có sự dịch chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn. Nợ vay ngắn hạn năm 2012 chiếm gần 51% tổng nợ vay, trong khi năm 2013 con số này giảm xuống còn gần 38%. Việc giảm bớt nợ vay ngắn hạn sẽ giúp giảm bớt áp lực trả nợ gốc của TDH, trong bối cảnh hàng tồn kho vẫn còn đứng ở mức cao.

Nợ vay ngắn hạn (gồm cả nợ dài hạn đến hạn phải trả) của TDH đang được tài trợ bởi Ngân hàng TMCP Đại Á – DaiABank (106 tỷ đồng), CTG (26 tỷ), Ngân hàng Phát triển Nhà ĐBSCL – MHB (47 tỷ), Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín – VietBank (13.9 tỷ) và vay nợ ở các tổ chức khác. Vay dài hạn cũng chủ yếu từ ngân hàng Đại Á với số dư gần 261 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, TDH còn khoản nợ dài hạn từ trái phiếu phát hành trị giá 88 tỷ đồngđến hạn vào ngày 17/11/2013. Tổng giá trị phái hành trái phiếu của TDH là 208 tỷ đồng. Trong năm 2013, TDH đã hoàn trả được 120 tỷ đồng với nguồn tiền hoàn trả từ vốn vay mới của ngân hàng Đại Á.

Như vậy,có thể thấy trong bối cảnh nguồn thu eo hẹp và hàng tồn kho chất đống, TDH đã phải nỗ lực đảo các khoản nợ vay để duy trì nguồn tiền hoạt động và chờ đợi thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.

Duy Nam