Nhiều vướng mắc sau 1 tháng triển khai luật mới

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, với nhiều quy định mới ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế. Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng, các văn bản hướng dẫn chi tiết cho ba luật này đã được các bộ, ngành địa phương xây dựng và ban hành khẩn trương để đồng thời có hiệu lực.

Tuy nhiên, sau hơn một tháng triển khai, việc thực hiện luật vẫn còn nhiều vướng mắc.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, gây ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện luật do nhiều nội dung đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Nhiều cán bộ chuyên trách chưa được đào tạo đầy đủ về các quy định mới.

Một vướng mắc lớn đang gây ách tắc cho quá trình thực hiện luật là vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất.

Mặc dù Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính đã có văn bản hướng dẫn nhưng gần như chỉ lặp lại nội dung của khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, nên vẫn chưa tháo gỡ được vướng mắc của các địa phương trong việc thực thi trên thực tế đối với trường hợp được tiếp tục thực hiện Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Bởi không có địa phương nào có Bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Cũng vì vướng mắc liên quan đến vấn đề này mà TP.HCM có 8.808 hồ sơ đang bị tồn đọng tại cơ quan Thuế.

Việc chậm điều chỉnh hoặc điều chỉnh giá đất tăng đột biến có thể gây ra những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản và phát triển kinh tế - xã hội. Một số địa phương đã sử dụng bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến giá khởi điểm không sát với giá thực tế, tạo ra sự chênh lệch lớn trong kết quả đấu giá.

Đồng thời, còn có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành, sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, việc triển khai nhà ở xã hội cũng gặp khó khăn do thiếu văn bản hướng dẫn. Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin về người đăng ký nhà ở xã hội trong vòng 7 ngày, nhưng đến nay đã hơn 1 tháng được ban hành, nhiều địa phương vẫn chưa giải quyết được vướng mắc trong việc xác nhận điều kiện nhà ở và thu nhập.

Bên cạnh đó, còn có vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ.

Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện.

Trong khi phòng Tài nguyên & Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng. Ngoài ra, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.

Phía trên chỉ là một số vướng mắc được VARS chỉ ra sau thời gian 1 tháng các luật về bất động sản có hiệu lực.

Trước tình hình này, VARS nhấn mạnh cần khẩn trương xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn, tổ chức tập huấn để cán bộ hiểu rõ và thực hiện đúng quy định mới. Các thủ tục hành chính cần được công khai trên các cổng thông tin điện tử để người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận và giám sát việc thực hiện.

Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật, các địa phương cần "mạnh dạn" phản ánh, tham mưu cho cho Bộ, ngành chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.

Việc tháo gỡ những khó khăn này là cần thiết để đảm bảo ba luật mới sớm đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả.