Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên tòa tháng 2/2020 của Hội đồng Thẩm phán

Phiên họp Hội đồng Thẩm phán TANDTC

Dưới đây là một số vụ án cụ thể đã được giải quyết trong phiên họp này.

1. Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn hay hợp đồng có hiệu lực bị vi phạm?

Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguyên đơn là vợ chồng ông Nguyễn Văn H bà Trà Thị B và bị đơn là vợ chồng Lâm Văn B bà Nguyễn Thị S. Hợp đồng được ký kết ngày 28/8/2008 giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông B bà S với bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông H bà B; được UBND xã chứng thực cùng ngày. Diện tích đất chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là thửa đất số xxx, có diện tích 11.155 m2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00415, loại đất lúa. Hai bên đã giao tiền (85 triệu đồng), nhận đất (không đo đạc cụ thể), và vợ chồng ông H bà B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN22787 ngày 22/9/2008. Đến tháng 10/2014, vợ chồng ông H bà B mới phát hiện đang quản lý, sử dụng thửa đất số yyy (có diện tích 9026 m2) là thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chứ không phải thửa số xxx theo hợp đồng. Vợ chồng ông H bà B đã tự chuyển sang sử dụng thửa đất số xxx. Trước đây, thửa số xxx và thửa số yyy vốn chung một thửa đất, sau khi làm Kênh 61 mới tách làm hai thửa.

Vợ chồng ông H bà B khởi kiện yêu cầu buộc vợ chồng ông B bà S giao đúng thửa đất số xxx như hợp đồng ký ngày 28/8/2008. Vợ chồng ông B bà S không đồng ý giao đất khác vì cho rằng đã giao đúng thửa đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng; còn hợp đồng là do thuê dịch vụ làm nên không chính xác, không có thật. Vợ chồng ông B bà S còn có phản tố yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng thửa số xxx do nhầm lẫn và yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng thửa số yyy.

Bản án sơ thẩm số 37/2017/DSST ngày 10/3/2017 của TAND tỉnh Long An và Bản án phúc thẩm số 55/2018/DSPT của TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đều xác định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số xxx và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số yyy đều vô hiệu do nhầm lẫn; hợp đồng đối với thửa xxx không có thiệt hại, vợ chồng ông H bà B phải trả lại thửa đất số xxx cho vợ chồng ông B bà S; hợp đồng đối với thửa đất số yyy có thiệt hại, vợ chồng ông B bà S phải trả lại vợ chồng ông H bà B 85 triệu (tiền chuyển nhượng) và 34.412.500 đồng (một nửa chênh lệch giá quyền sử dụng đất). Vợ chồng ông H và bà B có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 14/02/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.

Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 28/8/2008 nên pháp luật áp dụng là BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003. Theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2005 thì giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn là trường hợp có một bên “nhầm lẫn về nội dung của giao dịch”. Như vậy, sự nhầm lẫn phải là nhầm lẫn từ trước khi giao dịch được xác lập. Trong vụ án này, không có sự nhầm lẫn trước khi hợp đồng được ký kết. Bên nhận chuyển nhượng có mục đích nhận chuyển nhượng thửa đất số xxx là thửa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, thửa số xxx đã được ghi rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận được cấp cho bên nhận chuyển nhượng cũng là thửa số xxx. Bên chuyển nhượng biết rõ thửa số xxx là thửa nào, biết rõ nếu chuyển nhượng thửa số yyy là vi phạm quy định của pháp luật. Hợp đồng ký ngày 28/8/2008 với nội dung chuyển nhượng thửa số xxx phản ánh đúng ý chí của hai bên, không vi phạm điều kiện nào theo quy định của pháp luật nên đã có hiệu lực ở thời điểm đăng ký là ngày 22/9/2008 (Theo quy định tại Điều 692 BLDS năm 2005). Vì vậy, Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 28/8/2008 vô hiệu là không đúng pháp luật. Xác định có hai hợp đồng chuyển nhượng cũng không đúng vì hai bên chỉ thỏa thuận về chuyển nhượng một thửa đất.

Việc giao đất không đúng hợp đồng là hành vi vi phạm về thực hiện hợp đồng và vi phạm này là của bên chuyển nhượng. Là hợp đồng có hiệu lực thì việc giải quyết tranh chấp phải áp dụng các quy định về hợp đồng có hiệu lực. Vợ chồng ông B bà S có yêu cầu hủy hợp đồng ký ngày 28/8/2008 nhưng yêu cầu này không có cơ sở pháp lý (hợp đồng không có quy định và pháp luật cũng không có quy định về việc hủy hợp đồng khi giao nhận không đúng đối tượng). Theo quy định tại khoản 1 Điều 699 BLDS năm 2005 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ: “Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận”. Do đó, yêu cầu của vợ chồng ông H bà B buộc vợ chồng ông B bà S phải giao đúng thửa đất số xxx là có cơ sở pháp lý.
Vụ án này, Hội đồng Thẩm phán phải giao cho cấp sơ thẩm giải quyết sơ thẩm lại vì đã có việc thi hành bản án phúc thẩm nên việc giải quyết lại phải giải quyết cả hậu quả của việc thi hành án.

2. Hợp đồng bảo lãnh chỉ có hai bên ký có hiệu lực không?

Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có nguyên đơn là Ngân hàng N, bị đơn là vợ chồng ông Trần Bá C bà Hoàng Thị T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Trần Vĩnh H bà Nguyễn Thị N.

Ngày 24/01/2011, Ngân hàng và vợ chồng ông H bà N ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà 2 tầng trên diện tích đất 105 m2 tại Tổ 13, thị trấn C, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình ông H) để bảo lãnh cho ông C vay tiền của Ngân hàng. Ngân hàng đã ký với ông C 3 hợp đồng tín dụng, có hạn thanh toán sau cùng là ngày 29/01/2013. Ông C không thanh toán được đúng hạn. Để tháo gỡ khó khăn, Ngân hàng còn cho vay tiếp 500 triệu đồng nhưng ông C vẫn không trả được nợ. Tính đến 22/5/2014, ông C còn nợ Ngân hàng 1.137.787.500 đồng, trong đó có 900 triệu đồng nợ gốc. Ngân hàng yêu cầu buộc trả nợ và xử lý tài sản thế chấp.

Vợ chồng ông C bà T thừa nhận có vay tiền như Ngân hàng nêu nhưng việc thế chấp chỉ là để vợ chồng ông H bà N vay trực tiếp 200 triệu đồng. Do đó, ông C và bà T đề nghị được trả nợ dần và đề nghị xóa thế chấp cho vợ chồng ông H bà N. Vợ chồng ông H bà N có lời khai như vợ chồng ông C bà T và còn có đề nghị tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu vì có 2 người con không tham gia ký hợp đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DSST ngày 05/2/2015, TAND huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh đã buộc vợ chồng ông C bà T trả nợ cho Ngân hàng N 1.238.797.000 đồng, trong đó có 900 triệu đồng nợ gốc; công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực thi hành. Gia đình ông H kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 13/2016/DSPT ngày 13/4/2016, TAND tỉnh Hà Tĩnh đã sửa bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Ngân hàng N có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND cấp cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/2017/DS-GĐT ngày 27/3/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội đã hủy bản án phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại. Ông H có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 13/02/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm và một phần Bản án phúc thẩm, bản án sơ thẩm về phần thế chấp tài sản để giải quyết sơ thẩm lại.

Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:

Sai lầm của Quyết định giám đốc thẩm số 14/2017: Quyết định giám đốc thẩm xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực toàn bộ. Quyết định này là không đúng vì trong khối bất động sản thế chấp có quyền sử dụng đất của hộ gia đình; có hai thành viên đã trên 15 tuổi (con ông H bà N) nhưng không có ý kiến về hợp đồng thế chấp nên hợp đồng đã vi phạm khoản 2 Điều 109 BLDS năm 2005.

Sai lầm của cấp phúc thẩm:

Bản án phúc thẩm cho rằng bảo lãnh và thế chấp là hai chế định độc lập, pháp luật chưa có quy định việc vừa thế chấp vừa bảo lãnh nên hợp đồng ký ngày 24/01/2007 vô hiệu. Nhận định này của Bản án phúc thẩm là không đúng. Thế chấp và bảo lãnh là hai loại giao dịch khác nhau nhưng không đòi hỏi không được đi liền nhau. Pháp luật không cấm người bảo lãnh dùng tài sản của mình để bảo đảm cho chính nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Vì vậy, đối với tài sản là quyền sử dụng đất, đã có quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ là “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự”. Vợ chồng ông H bà N ký hợp đồng ngày 24/01/2011 chính là cam kết bảo lãnh cho việc vay tiền của ông C và việc thế chấp là để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của ông H và bà N. Vì vậy, khi không có thỏa thuận khác thì ông H và bà N chỉ có nghĩa vụ bảo lãnh ngang bằng với giá trị tài sản thế chấp chứ không phải là bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ vay tiền của ông C.

Bản án phúc thẩm còn cho rằng hợp đồng ký ngày 24/01/2007 vô hiệu vì hợp đồng không có chữ ký của bên được bảo lãnh. Quan hệ bảo lãnh có bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (Điều 361 BLDS năm 2005) nhưng quyền và nghĩa vụ phát sinh chỉ là giữa bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh nên hợp đồng bảo lãnh không cần có sự tham gia ký kết của bên được bảo lãnh. Hợp đồng ngày 24/01/2007 không vô hiệu vì không có chữ ký của bên được bảo lãnh là ông C.

Sai lầm của cấp sơ thẩm: Bản án sơ thẩm có sai lầm như quyết định giám đốc thẩm khi xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực toàn bộ. Ngoài ra, bản án sơ thẩm tuyên “Trường hợp ông C bà T không trả nợ thì Ngân hàng N được quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ” là không chính xác. Hợp đồng 24/01/2007 không có thỏa thuận trách nhiệm bảo lãnh chỉ phát sinh khi bên được bảo lãnh không có khả năng trả nợ nên theo quy định tại Điều 361 BLDS năn 2005 thì trách nhiệm bảo lãnh của ông H và bà N phát sinh ngay từ thời điểm đến hạn trả nợ (ngày 29/01/2013). Do đó, phần tài sản của ông H bà N phải được tuyên phát mại để trả nợ ngay theo nghĩa vụ bảo lãnh chứ không cần đặt ra điều kiện nếu “ông C bà T không trả nợ”.

3. Cần mở lối đi qua đất của 3 người, chỉ khởi kiện với một người có được không?

Vụ án tranh chấp lối đi qua bất động sản liền kề có nguyên đơn là bà Trần Thị Lệ T và bị đơn là Trần Ngọc N. Bà T yêu cầu ông N mở lại lối đi cho bà đi qua như trước đây vì ruộng của bà bị vây bọc bởi các bất động sản khác và lối đi qua đất nhà ông N là thuận tiện và hợp lý. Ông N đồng ý cho bà T được đi qua nhưng chỉ đồng ý bề rộng là 0,6 m chứ không đồng ý là 1,2 m như yêu cầu của bà T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 62/2015/DSST ngày 29/12/2015, TAND huyện Châu Thành, tỉnh Long An đã chấp nhận yêu cầu của bà T về việc mở lối đi có kích thước, vị trí theo Biên bản đo vẽ ngày 20/4/2015 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; buộc bà T trả cho ông N 7 triệu đồng. Ông N kháng cáo. Bản án phúc thẩm số 77/2016/DSPT ngày 23/3/2016 của TAND tỉnh Long An chỉ sửa về án phí, giữ nguyên các quyết định khác của bản án sơ thẩm. Ông N có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSND cấp cao có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 42/2017/DS-GĐT ngày 12/4/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm để giải quyết sơ thẩm lại. TAND tỉnh Long An có kiến nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 13/02/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm số 42/2017/DS-GĐT, giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 77/2016/DSPT.

Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:

Quyết định giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm với lý do: Từ đất của bà T ra đến đường công cộng không chỉ qua đất của ông N mà còn qua đất của ông V và ông Tr. Đã có thông tin về việc gia đình ông V không đồng ý cho bà T sử dụng lối đi. Việc không đưa ông V và ông Tr vào tham gia tố tụng để xem xét yêu cầu mở lối đi là chưa giải quyết triệt để vụ án.

Hội đồng Thẩm phán nhất trí với Kháng nghị của Chánh án TAND tối cao là: “Bà T chỉ có đơn khởi kiện yêu cầu ông N phải mở lối đi rộng hơn tại thửa 393, không tranh chấp với ông V, ông Tr. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ông Tr và ông V vào tham gia tố tụng là có căn cứ. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ chí Minh cho rằng cần phải đưa ông Tr và ông V vào tham gia tố tụng để xem xét yêu cầu mở lối đi… là không đúng với yêu cầu của đương sự, vi phạm Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)”.

Thời điểm xét xử sơ thẩm là thời kỳ thi hành BLTTDS năm 2004. Thời điểm xét xử giám đốc thẩm của TAND cấp cao là thời kỳ thi hành BLTTDS năm 2015. Điều 5 BLTTDS năm 2015 cũng quy định giống quy định tại Điều 5 BLTTDS năm 2004 là: “Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”. Không phải cứ có tranh chấp là phải giải quyết bằng trình tự Tòa án. Trong trường hợp có tranh chấp giữa gia đình ông V và bà T, nếu có khởi kiện cũng giải quyết được bằng vụ kiện khác mà không phải hủy vụ án đã xử giữa bà T và ông N.