Lấp khoảng trống trong quản lý chung cư mini

Quản lý chung cư mini cũng là một trong những vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm khi thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi),

Trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, các dự án nhà ở riêng lẻ có nhiều căn hộ (thường được gọi là chung cư mini) phát triển nhanh chóng về số lượng ở các đô thị, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Thực tế cho thấy, các chung cư mini đã đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân muốn có nơi an cư phù hợp với túi tiền, trong khi mặt bằng giá nhà ở còn cao mà số lượng nhà ở xã hội thì cung chưa đủ cầu.

Mặc dù loại nhà ở “chung cư mini” không được chỉ tên và định nghĩa một cách rõ ràng nhưng lại dễ nhận diện bởi nó phù hợp với loại hình nhà ở căn hộ, nhiều tầng cho thuê đang phát triển ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Qua rà soát Hà Nội có khoảng 2.000 chung cư mini còn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini. Tuy nhiên, hầu hết những dự án chung cư mini chủ đầu tư đều là những cá nhân, hộ gia đình riêng lẻ, nằm sâu trong các ngõ phố, khu vực dân cư sinh sống đông đúc nên tồn tại nhiều bất cập như: Gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không bảo đảm quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân như nơi vui chơi, trường học...

Trong Luật Nhà ở hiện hành không có khái niệm chung cư mini, chỉ đề cập nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà xã hội. Chung cư mini hiện nay đang được coi là nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ ở.

Theo quy định, khi xây dựng nhà chung cư thì phải lập dự án, với rất nhiều điều kiện bảo đảm. Nhưng xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ ở thì không cần phải lập dự án. Việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thủ tục cũng giống như cấp phép cho cá nhân, hộ gia đình xây dựng công trình nhà ở cho mình.

Đặc biệt, để tăng lợi nhuận, đa số các chung cư mini đều xây dựng quá mật độ xây dựng, sai thiết kế, vượt nhiều tầng so với giấy phép. Do đó, khi xảy ra sự cố sẽ gây thiệt hại rất lớn về tính mạng và tài sản của người dân.

Đây chính là kẽ hở, bởi loại hình chung cư mini là loại hình nhà cho thuê trọ, tập trung đông người trong cùng một thời điểm; đối tượng thuê khác nhau: công nhân, sinh viên, gia đình trẻ…; tập trung nhiều thiết bị đun nấu (bếp ga, bếp điện...). Tầng hầm thường được bố trí là nơi để xe, nơi sạc điện nên có nguy cơ cháy nổ rất cao.

Là công trình phục vụ cho nhiều căn hộ với số lượng từ vài căn hộ đến vài chục căn hộ, tuy nhiên các quy định về cấp phép xây dựng vẫn chủ yếu áp dụng theo nhà ở riêng lẻ. Do vậy, chủ đầu tư thường không tuân thủ các quy định của pháp luật như thay đổi công năng sử dụng, xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng sang kinh doanh, dịch vụ…

Theo đánh giá, thời gian qua, có tình trạng buông lỏng trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật và thực tiễn phát triển loại hình nhà ở này. Không ít địa phương đã thiếu kiểm tra chặt chẽ, không xử lý kịp thời các sai phạm, dẫn đến nhiều hệ lụy, không chỉ ảnh hưởng tới những cư dân sinh sống ở các chung cư mini mà còn tác động tới tình hình an ninh trật tự, hạ tầng cơ sở, an toàn giao thông ở địa phương đó.

Đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cho rằng, cần phải đặt ra tiêu chuẩn chặt chẽ hơn cho việc phát triển nhà ở nói chung và chung cư mini nói riêng. Chỉ khi đạt những tiêu chuẩn về xây dựng, kiến trúc thì căn nhà ấy mới được phép tồn tại. Đặc biệt là cần phải có sự giám sát, quản lý chặt chẽ trong khi thực hiện.

Đại biểu Trương Xuân Cừ, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cho rằng, để quản lý tốt chung cư mini không chỉ là trách nhiệm của các chủ đầu tư mà còn của các cấp các ngành, để kịp thời phát hiện được những hạn chế, bất cập.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương nhận định, chung cư mini rất hữu ích bởi nó giải quyết nhà ở cho phân khúc người có thu nhập thấp mà đây là phân khúc khách hàng rất đông. Không nên cấm hay xóa sổ hình thức này. Vấn đề là chúng ta đang trống về khâu quản lý.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, việc cần làm nhất hiện nay là đưa chung cư mini thành một loại hình nhà để có thể theo dõi và quản lý tốt hơn. Có như vậy mới khắc phục được những bất cập đang tồn tại.