Kỳ lạ đấu giá nhà đất thi hành án tại Thanh Trì, Hà Nội (kỳ 5): Giá khởi điểm bèo bọt, công ty thẩm định nói có yếu tố đặc biệt

Ngân hàng từng yêu cầu thẩm định lại

Như Báo Công lý phản ánh ở 4 kỳ trước, việc bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà, đất thửa số 63, tờ bản đồ số 13 (diện tích 251m2), ở xã Duyên Hà và nhà, đất thửa số 13, tờ bản đồ số 21 (diện tích 100m2) ở xã Đông Mỹ, huyện Thanh Trì, TP Hà Nội có dấu hiệu vi phạm về quy trình bán đấu giá, giá trúng đấu giá năm 2021 thấp chưa bằng một nửa giá năm 2011.

Hồ sơ cho thấy, chấp hành viên được phân công thi hành án là ông Nguyễn Đình Nghĩa; đơn vị tiến hành bán đấu giá là Công ty Đấu giá hợp danh Trường Uy. Cả 2 tài sản này đều do Công ty Cổ phần tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá.

Riêng nhà, đất thửa số 13, tờ bản đồ số 21 ở xã Đông Mỹ sau được thẩm định lại bởi Công ty Cổ phần tư vấn và thẩm định Nhất Tín do có đơn của ngân hàng. Giá thẩm định lại tăng từ 3,597 tỷ đồng lên 3,620 tỷ đồng (tăng 23 triệu đồng). Tuy nhiên, do đấu giá không thành, chấp hành viên giảm giá khởi điểm xuống còn chỉ 3,263 tỷ đồng, chưa bằng một nửa so với khoản vay năm 2011 là 6,8 tỷ đồng.

Trao đổi với phóng viên Báo Công lý ngày 18/8, ông Nguyễn Thế Phúc, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp từ chối cung cấp chứng thư thẩm định giá, các tài liệu liên quan vì lý do bảo mật theo hợp đồng giữa công ty và Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Trì.

Ông Nguyễn Thế Phúc cũng không thông tin chi tiết các tài sản được định giá trong chứng thư thẩm định giá, như giá nhà là bao nhiêu, giá đất là bao nhiêu? Ông Phúc khái lược sơ bộ, rằng: Cả 2 tài sản nói trên đều được định giá theo phương pháp chiết trừ, đúng Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 của Bộ Tài chính.

“Các tài sản thẩm định giá sẽ dựa trên cơ sở biên bản kê biên của thi hành án. Thi hành án kê biên cái gì thì thẩm định cái đó. Đơn cử, kê biên có một ngôi nhà cấp 4, thì phải thẩm định ngôi nhà cấp 4, kê biên quyền sử dụng đất và một ngôi nhà cấp 3 thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất và giá trị ngôi nhà cấp 3 đó”, ông Phúc thông tin.

Theo ông Phúc, để tính được giá đất, thẩm định viên sẽ tính giá trị tài sản gắn liền trên đất, sau đó lấy giá giao dịch trừ đi. Giá này dựa trên cơ sở tìm hiểu các giao dịch xung quanh, có thể là tài sản đang rao bán hoặc các giao dịch thành công. Thẩm định viên điều tra được tới đâu sẽ sử dụng tới đó.

Giá trúng năm 2021 chưa bằng một nửa năm 2011: Đúng quy trình?

Liên quan tới việc bán đấu giá nhà, đất thửa số 13, tờ bản đồ số 21 ở xã Đông Mỹ với giá trúng năm 2021 chỉ 3,263 tỷ đồng, chưa bằng một nửa giá năm 2011 là hơn 6,8 tỷ đồng, đương sự là vợ chồng ông Hà Sơn Hùng và bà Nguyễn Thị Thanh cho rằng có dấu hiệu móc ngoặc, dìm giá và đã khiếu nại tới Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Trì.

Tại Quyết định giải quyết khiếu nại số 04/QĐ-CCTTADS ngày 22/3/2022, ông Lê Đình Phú, Phó chi cục trưởng Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thanh Trì cho rằng khiếu nại của đương sự là không có cơ sở.

Theo ông Phú, quá trình tổ chức bán đấu giá tài sản diễn ra công khai, chấp hành viên đều ban hành các quyết định, thông báo và giao cho công dân bảo đảm đúng quy định của pháp luật…

“Cuộc đấu giá diễn ra công khai, minh bạch, bảo đảm khách quan, đúng quy định của pháp luật. Công ty đấu giá hợp danh Trường Uy đã có giấy mời Chi cục thi hành án, Viện kiểm sát, ông Hà Sơn Hùng, bà Nguyễn Thị Thanh, Ngân hàng và 2 khách hàng tham gia phiên đấu giá. Tại phiên đấu giá chỉ có vợ chồng ông Hùng, bà Thanh là không có mặt để tham dự”, ông Phú thông tin.

Về phía công ty thẩm định giá, trước câu hỏi của phóng viên: Yếu tố nào dẫn tới việc năm 2011, ngân hàng thẩm định và cho vay tới 6,8 tỷ đồng, song tới năm 2021, tài sản thi hành án là nhà, đất thửa số 13, tờ bản đồ số 21 ở xã Đông Mỹ được công ty thẩm định lại có giá chưa tới 3,6 tỷ đồng?

Ông Phúc cho biết, công ty không nắm rõ được việc ngân hàng thẩm định giá như thế nào, đó là quyền ngân hàng. Khi ngân hàng thẩm định đó là tài sản sạch, không tranh chấp; còn công ty thẩm định là tài sản thi hành án.

Theo ông Phúc, tài sản thi hành án có yếu tố đặc biệt, nhiều khi bán rẻ cũng không có người mua, kiểu của đau con xót, khó bán. Vì vậy, thông thường tài sản thi hành án sẽ thấp hơn so với giá thị trường 10%.

"Đối với 2 tài sản thi hành án là nhà, đất thửa số 63, tờ bản đồ số 13 (diện tích 251m2), ở xã Duyên Hà và nhà, đất thửa số 13, tờ bản đồ số 21 (diện tích 100m2) ở xã Đông Mỹ, thẩm định giá “đánh” thấp hơn so với giá thị trường 5%", ông Phúc thông tin.

Báo Công lý sẽ tiếp tục thông tin.