Báo Công lý
Thứ Hai, 20/1/2020

Tìm lời giải cho những vướng mắc của condotel

15/12/2019 08:19 UTC+7
(Công lý) - Giai đoạn 2016-2017, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng với tâm điểm là condotel, tuy nhiên câu chuyện của Cocobay vừa qua khiến người ta phải nhìn lại hàng loạt bất cập của mô hình này.

Tại Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường Condotel", GS Đặng Hùng Võ cho biết đầu tư BĐS du lịch theo phương thức truyền thống thông qua các dự án khách sạn, vui chơi - giải trí rồi vận hành khai thác là rất quen thuộc. Cứ theo cách này thì không thể động viên vốn từ dân trực tiếp tham gia vào đầu tư phát triển. Trong khi đó, phương thức phi truyền thống dựa trên giao dịch BĐS hình thành trong tương lai đã tạo được sức hút vốn từ dân rất mạnh vào các loại hình BĐS du lịch với tên gọi khác đi như condotel, hometel, officetel, shophouse, shopvilla...

Tìm lời giải cho những vướng mắc của condotel

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, ông Võ cũng chỉ ra rằng khung pháp luật về các bất động sản du lịch kiểu mới vẫn chỉ được bàn định trong suốt 5 năm qua. Khung pháp luật này bao gồm 3 nhóm vấn đề: Một là, thời hạn sử dụng đất của các bất động sản du lịch kiểu mới là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch.Hai là, vận hành các bất động sản này theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư hay một kiểu hỗn hợp nào khác. Ba là, các dự án bất động sản du lịch này có được áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở không.

Theo ông Võ, sự phát triển thiếu minh bạch pháp luật đã làm cho phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới rơi vào “đổ bể”. Khi biết được thời hạn sử dụng đất chỉ là hữu hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp quay lưng với loại hình bất động sản này.

Dẫn chứng từ sự việc của Cocobay, khi chủ đầu tư dự án phải xin điều chỉnh quy hoạch để chuyển các bất động sản du lịch kiểu mới thành nhà ở hoặc khách sạn theo quan niệm truyền thống, vì thế mà phải xóa bỏ các cam kết lợi nhuận ông Võ nhìn nhận tình trạng này cho thấy hiệu ứng domino có thể xảy ra, làm tê liệt phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới.

Phân tích condotel, ông Đỗ Việt Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra một số vấn đề. Đó là quyền sở hữu, khi người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viến trong khi Codotel bị chi phối bởi hai luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Điều này làm người mua băn khoăn còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, còn nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của Condotel.

Một vấn đề khác là thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, 8-10-12%, đây là lãi suất không thực tế. Do đó, không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.

Ngoài ra, một vấn đề condotel gặp phải là có địa phương lách luật bằng cách đưa ra khái niệm, condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua. Theo ông Chiến, đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Trước những vướng mắc đối với sản phẩm Condotel, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất , đối với dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch và làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển.

Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ, và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu. Không được xây chen, cơi nới sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu. Đồng thời, quỹ đất xây dựng công trình hạ tầng xã hội tương ứng với dân số sẽ vào ở. Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

Theo ông Chiến, về sở hữu vĩnh viễn Condotel cần được giải quyết theo hướng condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp Condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Trường hợp với các dự án Condotel đã xây dựng trên đất du lịch, nghỉ dưỡng muốn chuyển đổi sang nhà ở xây dựng trên đất ở nên chăng Chính phủ chỉ đạo các Bộ ngành liên quan cần có ngay hướng dẫn xác định rõ tiêu chí cụ thể cho các chủ đầu tư rà soát, đánh giá lại dự án để làm rõ quy hoạch chỗ nào giữ lại cho du lịch nghỉ dưỡng, chỗ nào chuyển sang ở.

Còn theo GS Đặng Hùng Võ, lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các bất động sản đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của nước ta.

Mạnh Nguyễn
Bạn đang đọc bài viết Tìm lời giải cho những vướng mắc của condotel tại chuyên mục Bất động sản của Báo điện tử Công lý. Mọi thông tin chia sẻ, phản hồi xin gửi về hòm thư conglydientu@congly.vn, Hotline 091.2532.315 - 096.1101.678

ý kiến của bạn

Sự kiện nổi bật