Không hình sự hoá quan hệ dân sự trong kinh doanh BĐS, giúp doanh nghiệp hồi phục

Là chuyên gia đầu tiên phát biểu tại Hội nghị, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay có hiện tượng "bất thường", bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường BĐS lại gần như "đóng băng" và rõ ràng là có điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường BĐS là: Chênh lệch giá thị trường BĐS giữa Thế giới và Việt Nam (Thế giới tăng khoảng 10 -20% và Việt Nam tăng khoảng 20-50%). Vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời. Và nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua. Bên cạnh đó nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.

TS Cấn Văn Lực cũng chỉ ra những hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn và khiến doanh nghiệp chưa thể hồi phục được. Ảnh VGP/Nhật Bắc

TS Cấn Văn Lực cho rằng nhóm khó khăn, vướng mắc chính là môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn..., trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó...; dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...

Công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập. Công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó những biến động về chi phí đầu tư, xây dựng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành nhiều đơn giá, định mức chưa kịp thời.

TS Cấn Văn Lực cũng chỉ ra những hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn và khiến doanh nghiệp chưa thể hồi phục được.

Cùng quan điểm với TS Cấn Văn Lực, GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường BĐS đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

Do vậy, khi thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Ông Hoàng Văn Cường cho rằng để giải quyết nút thắt này, cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu DN và giải quyết các vướng mắc pháp lý. Chính phủ nên cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt

Về trái phiếu doanh nghiệp, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu DN yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn.

GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân. Ảnh VGP/Nhật Bắc

Do vậy, bên cạnh việc sửa Nghị định 65 theo hướng gia hạn thêm thời gian thực hiện các điều kiện của doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư chuyên nghiệp, cũng như gia hạn thời gian thanh toán trái phiếu, trong bối cảnh cấp bách như hiện nay, Chính phủ nên cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt như sau.

Thứ nhất, cho phép các DN phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho DN BĐS và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư BĐS và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của BĐS sau khi dự án hoàn thành.

Thứ hai, một số dự án BĐS quan trọng (về quy mô, tính chất loại hình BĐS và vị trí dự án), nếu không được tài trợ vốn, các DN có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các DN BĐS trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ luỵ lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường BĐS và nhiều vấn đề khác của đất nước.

Trong trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu DN (với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu DN); chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn. Trong trường hợp này, không nên hình sự hoá đối với DN mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của nhà nước.