Bất động sản

Giá đất bồi thường sẽ tăng theo nguyên tắc thị trường

Trang Nhi • 27/05/2024 - 11:43

Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ dẫn đến việc tăng giá đất bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng cho các dự án. Điều này làm tăng tổng chi phí đầu tư ban đầu của các dự án phát triển, có thể dẫn đến việc giá bất động sản của các dự án cũng sẽ tăng theo.

Ngày 17/5 vừa qua, Chính phủ đã đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/7, thay vì 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.

Theo đánh giá từ Savills Việt Nam, luật mới mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Trước đây, việc định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, với Luật Đất đai mới, giá đất sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho biết rằng giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất, giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai, giúp người mua và người bán truy cập thông tin giao dịch dễ dàng, tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Điều 158 của Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về các phương pháp định giá và các điều kiện áp dụng. Luật Đất đai 2013 quy định năm phương pháp định giá: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Luật Đất đai sửa đổi quy định bốn phương pháp, trong đó phương pháp chiết trừ được xem như trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh.

Bà Giang phân tích hai phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ, có nhiều dữ liệu giao dịch và tài sản so sánh tương đồng, giúp giảm thiểu tính chủ quan.

Phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Phương pháp này cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị cao nhất.

Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. Bà Giang cho biết, với quy định loại bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm, bảng giá đất sẽ phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất.

Luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.

Bảng giá đất cũng sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể từ UBND cấp tỉnh xuống cấp huyện. Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định.