Điều tiết “chênh lệch địa tô” để đảm bảo lợi ích của người dân và Nhà nước

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong số 10 dự án Luật được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5. Đây là dự án luật sửa đổi nhiều nội dung quan trọng, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân.

Tách nội dung bồi thường và hỗ trợ tái định cư

Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), các đại biểu đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo, dự án Luật sau khi tiếp thu ý kiến của nhân dân đã được nghiên cứu, chỉnh sửa, bổ sung phù hợp với thực tế. Dự thảo luật đã nhận được 12 triệu lượt tham gia đóng góp ý kiến, thể hiện sự quan tâm, kỳ vọng rất lớn của nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp; thể chế hóa Nghị quyết 18 của Trung ương.

Đại biểu Nguyễn Phi Thường (Đoàn ĐBQH TP.Hà Nội) đề nghị làm rõ khái niệm chỉnh trang đô thị, tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị.

Theo đó, để tạo hành lang pháp lý để phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD, cần nghiên cứu, xem xét bổ sung, làm rõ khái niệm chỉnh trang đô thị cũng như khái niệm tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị và nội dung quy định tại Điều 3 của dự thảo Luật. Bên cạnh đó, nghiên cứu bổ sung một số nội dung liên quan đến chính sách, quan điểm, định hướng quy định về tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị theo xu thế thực tiễn các nước phát triển đã triển khai và Điều 198 của dự thảo Luật.

Liên quan đến quy định tại Điều 92 của dự thảo Luật về tách công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư thành dự án độc lập, đại biểu đề nghị cụ thể hóa nội dung này.

Theo đó, cụ thể hóa các trường hợp được tách nội dung bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành dự án riêng và theo hướng mở để người quyết định đầu tư xem xét, quyết định cơ cấu, thành phần hồ sơ dự án, trách nhiệm của cơ quan chuyên môn trong quá trình thẩm định, phê duyệt dự án này. Đồng thời, bổ sung quy định về quy hoạch, kế hoạch tái định cư, gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trung hạn và hàng năm.

Bên cạnh đó, đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu bổ sung chính sách để triển khai thực hiện đầu tư trước dự án xây dựng khu tái định cư theo hướng tổng thể, không nên triển khai riêng lẻ chỉ phục vụ cho một dự án, mà có thể phục vụ cho nhiều dự án; khi cần thiết Nhà nước có thể bán lại một số chỗ để thực hiện dự án xã hội hóa.

Phải điều tiết “chênh lệch địa tô”

Đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam đề cập đến tầm quan trọng trong việc điều tiết “chênh lệch địa tô”.

Đại biểu cho rằng, một trong những nhiệm vụ, giải pháp mà Nghị quyết 18 đặt ra về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, đó là: “Nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch”. Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất.

Theo đại biểu, “chênh lệch địa tô” được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn. Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp.

Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Đất đai thuộc “sở hữu toàn dân”, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản của mình cho nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị, đại biểu nêu quan điểm.

Đồng thời nhấn mạnh: Chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau, đại biểu cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô; tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát. Để làm được điều đó phải xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Để điều tiết "chênh lệch địa tô", bảo đảm công khai, minh bạch, đại biểu Khải đề xuất các nguyên tắc và phương pháp định giá đất.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 158 dự thảo Luật nêu 4 nguyên tắc định giá đất. Tuy nhiên, đại biểu rất băn khoăn vì với những quy định như vậy chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong thực tế. Cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, do vậy cần xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó.

Mặt khác, việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Từ đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” bảo đảm thực sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18.

Tương tự, tại khoản 2, khoản 3 Điều 158 về căn cứ xác định giá đất và quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất cũng vậy. Đại biểu đề nghị nghiên cứu quy định rõ trong Luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định là là mục đích đất đang sử dụng hiện tại hay trong tương lai; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; nguồn thông tin đầu vào làm sao để đảm bảo đủ căn cứ để xác định giá đất.

Đại biểu cho rằng, muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi do cho cán bộ thực hiện, đại biểu nêu quan điểm.