Đầu tư vào “đất vàng”: Nhà đầu tư “sa lầy” không lối thoát

Hợp tác thực hiện dự án

Trước đó, theo hồ sơ, ngày 10/3/2015, Bộ NN&PTNT có Văn bản số 2039 gửi Thủ tướng Chính phủ báo cáo việc thực hiện phương án sắp xếp lại nhà đất củaTổng công ty Lương thực miền Nam (Vinafood 2) tại địa chỉ 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh (phường Bến Nghé, Quận 1, TP HCM).

Nội dung công văn nêu rõ: “Thực hiện phương án sắp xếp lại nhà đất theo Quyết định số 09 ngày 19/1/2007 của Thủ tướng Chính phủ và theo đề nghị của Vinafood 2, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 895 phê duyệt phương án sắp xếp lại nhà, đất tại địa chỉ 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh của Vinafood 2 chuyển từ sản xuất kinh doanh sang xây dựng khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê. Sau đó, căn cứ vào Quyết định số 1699 ngày 16/4/2008 của UBND TP HCM về việc phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng trên đất tại 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh, Vinafood 2 đã nộp ngân sách TP.HCM 633,553 tỷ đồng”.

Tuy nhiên, do tác động khách quan của khủng hoảng kinh tế và các yếu tố chủ quan khác, đặc biệt thực hiện Nghị quyết số 94 ngày 27/9/2011 của Chính phủ yêu cầu các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước không đầu tư ngoài ngành, nhất là các lĩnh vực tài chính, bất động sản… nên Vinafood 2 đã tạm dừng triển khai dự án.

Để thực hiện phương án sử dụng đất theo đúng quy hoạch cũng như đảm bảo thu hồi các khoản đã chi cho dự án, trên cơ sở báo cáo của Vinafood 2, Bộ NN&PTNT đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho Vinafood 2 dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh để góp vốn với Công ty TNHH Thương mại – Quảng cáo – Xây dựng – Địa ốc Việt Hân (Công ty Việt Hân) thành lập Công ty TNHH 2 thành viên (trong đó Vinafood 2 nắm 20% vốn, Công ty Việt Hân nắm 80% vốn và góp bằng tiền mặt) tiếp tục triển khai thực hiện dự án.

Dự án từ đường Nguyễn Du

Tại Văn bản số 4121 ngày 31/3/2015 của Bộ Tài chính cũng cho biết đã thống nhất với Bộ NN&PTNT báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định theo thẩm quyền việc Vinafood 2 tiếp tục thực hiện dự án; dùng quyền sử dụng đất để liên kết, góp vốn với nhà đầu tư có đủ năng lực để khai thác, sử dụng quỹ đất hiệu quả.

Ngày 14/7/2015, Bộ NN&PTNT tiếp tục có Văn bản số 5598 gửi Phó thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải xem xét cho phép Vinafood 2 hợp tác với Công ty Việt Hân thành lập Công ty TNHH hai thành viên để tiếp tục triển khai dự án. Trong đó, Vinafood 2 góp 20% vốn bằng tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất của dự án, Công ty Việt Hân góp 80% vốn bằng tiền mặt.

Xét đề nghị của Bộ NN&PTNT (công văn số 2039 và 5598), ý kiến của Bộ Tài chính (công văn 4121) và UBND TP.HCM (công văn số 2545 ngày 14/4/2015) và ý kiến tại cuộc họp Thường trực Chính phủ ngày 9/9/2015, vào ngày 15/9/2015, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải đã có Văn bản số 1647 đồng ý về mặt nguyên tắc thực hiện phương án sắp xếp lại cơ sở nhà, đất theo Quyết định số 09 ngày 19/1/2007 của Thủ tướng Chính phủ đối với cơ sở nhà, đất tại 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh như đề nghị của Bộ NN&PTNT, ý kiến của Bộ Tài chính và UBND TP.HCM tại các công văn nêu trên.

Đồng thời, tại Văn bản số 1647, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ NN&PTNT chỉ đạo Vinafood 2 lựa chọn đối tác hợp tác đảm bảo đủ năng lực thực hiện dự án và thoái vốn tại dự án nêu trên trong năm 2015, đảm bảo quản lý chặt chẽ, không để thất thoát tài sản Nhà nước.
Ngay khi có ý kiến chỉ đạo, Vinafood 2 đã thuê đơn vị thẩm định giá là Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam – là công ty có uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá và nằm trong danh sách được Bộ Tài chính chấp thuận – nên Vinafood 2 hoàn toàn yên tâm với chứng thư thẩm định giá do Công ty phát hành đảm bảo tính minh bạch.

Khó khăn giải tỏa đền bù

Theo Vinafood 2, thời điểm kêu gọi đối tác đầu tư thì công ty gặp rất nhiều khó khăn vì thua lỗ kéo dài (lỗ luỹ kế gần 1.200 tỷ đồng), thiếu vốn cho sản xuất kinh doanh trầm trọng, trong khi số tiền đầu tư vào dự án là hơn 600 tỷ đồng bằng nguồn vốn vay ngân hàng thương mại kể từ năm 2008, nếu tính theo lãi suất 7% thì hàng năm Vinafood 2 phải chịu lãi cho khoản vay vốn đầu tư vào dự án là 44 tỷ/năm.

Để giải quyết khó khăn về tài chính và để dự án tiếp tục triển khai nhằm tạo cảnh quan đô thị và bộ mặt chung của TP HCM, đồng thời sớm thu hồi vốn đầu tư, Vinafood 2 đã lên phương án tìm kiếm đối tác hợp tác triển khai dự án nhằm mục đích sẽ thoái được phần vốn đã đầu tư. Tại thời điểm Vinafood 2 kêu gọi đầu tư thì có ba nhà đầu tư lớn là Techcombank, Công ty cổ phần địa ốc AAA và Công ty Việt Hân gửi thư quan tâm đến dự án.

Sau đó, Ban lãnh đạo Vinafood 2 đã chỉ đạo các phòng ban chức năng của Vinafood 2 xây dựng tiêu chí mời gọi hợp tác. Một trong các tiêu chí mà Vinafood 2 đưa ra là đối tác phải đảm bảo năng lực, có số dư tài khoản trong ngân hàng là 800 tỷ đồng (có xác nhận của ngân hàng), có kinh nghiệm đầu tư bất động sản, cam kết phải bán lại cho Vinafood 2 từ 2 – 3 tầng toà nhà với giá ưu đãi, đồng thời phải tiến hành thanh toán ngay khi được các cơ quan chức năng chấp thuận.

Mới đầu, nhiều nhà đầu tư tên tuổi đã nộp hồ sơ tham gia hợp tác. Tuy nhiên, với các tiêu chí mời gọi “quá khó” nói trên cộng với đất dự án có khoảng 34 hộ dân đang sinh sống nên các doanh nghiệp sau khi biết thực trạng đã từ chối “bắt tay” với Vinafood 2 do không biết được thời gian hoàn tất việc giải tỏa để đưa dự án vào triển khai và khai thác.

Bên cạnh đó, còn có yêu cầu thanh toán ngay khi được cơ quan chức năng chấp thuận dù chưa phải là “đất sạch”. Cho nên, thời điểm đó chỉ còn Công ty Việt Hân đồng ý hợp tác với các tiêu chí mà Vinafood 2 đưa ra. Trong khi đó, phương án đấu giá khu đất cũng không thể triển khai vì dự án chưa có “đất sạch”. Căn cứ vào tiêu chí lựa chọn đối tác như vậy nên sau đó Vinafood 2 đã có văn bản báo cáo Bộ NN&PTNT

Kể từ khi Công ty Việt Hân góp 800 tỷ để thành lập Công ty TNHH hai thành viên để thực hiện dự án đến nay Dự án vẫn giậm chân tại chỗ. Khu đất tại 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh đáng nhẽ được Vinafood 2 triển khai thực hiện từ năm 2008, thì đến thời điểm hiện tại dự án đã bị chậm trễ 11 năm. Trong khi đó, nếu thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng thì trong hai năm sẽ xong, cộng với thời gian xây dựng dự án là 3 năm thì việc công trình này phải mất đến hơn 17 năm để hoàn thành. Trong khi đó, đây là đất cho thuê với thời hạn 50 năm. Nếu trừ 17 năm sẽ chỉ còn 33 năm để triển khai thì hiệu quả kinh tế của dự án chỉ còn 66% và khả năng thu hồi vốn và phát sinh lợi nhuận của nhà đầu tư là rất thấp.

Dự án từ đường Chu Mạnh Trinh

Và với tình trạng không thỏa thuận đền bù và giải phóng mặt bằng được với các hộ dân như hiện nay, chưa biết khi nào dự án được khởi công để hoàn thành. Trong khi đó, tình trạng bế tắc vẫn tiếp diễn vì giữa người dân và chủ đầu tư vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Cụ thể, trong khi người dân đòi hỏi phải bồi thường theo giá đất ở với giá thị trường khoảng 350triệu đồng/m2, chủ đầu tư cho rằng đó là yêu cầu không chính đáng. Bởi lẽ, đất dự án là đất thuê 50 năm, là đất để xây khách sạn, cao ốc văn phòng mật độ xây dựng thấp. Nhưng tính đến thời điểm hiện nay, thời gian khai thác dự kiến chỉ còn 33 năm. Do đó, các hộ dân đòi đền bù theo giá đất ở với giá thị trường là hoàn toàn không có cơ sở và không hợp lý.

Cũng theo đại diện chủ đầu tư, diện tích đất hợp pháp theo văn bản pháp lý cũng khác xa so với diện tích thực tế lấn chiếm mà người dân yêu cầu đền bù. Theo đó, văn bản Vinafood 2 thể hiện, có tổng hợp 34 hộ dân đang sinh số trên khu đất dự án, giá trị pháp lý của các chủ hộ ở đây là Quyết định tạm giao nhà của Vinafood 2 ban hành trước đó. Văn bản của Vinafood 2 cũng cho thấy có sự chênh lệch diện tích đất theo Quyết định tạm giao và diện tích thực của các hộ dân. Cụ thể, trường hợp ông Nguyễn Thanh Bảo, Quyết định tạm giao nhà số 19 thể hiện diện tích đất tạm cấp cho hộ ông Bảo là 37,24m2, tuy nhiên, diện tích đo vẽ thực tế đã lên đến 153m2, chênh 116m2 so với quyết định tạm giao nhà. Hộ ông Nguyễn Thăng theo Quyết định tạm giao nhà số 44 chỉ có 28m2 đất, nhưng diện tích thực tế lên đến 140m2, chênh với quyết định được cấp 112m2… 

Cần tiếng nói chung

Theo tìm hiểu và lấy ý kiến từ các nhà đầu tư bất động sản và nhà đầu tư tài chính để tính toán xem dự án nếu tiếp tục triển khai thì có khả thi và đem lại lợi nhuận hay không. Được biết, theo quy hoạch được duyệt, dự án có diện tích 6.325m2, với hệ số sử dụng đất12 lần thì tổng diện tích sàn xây dựng là 74.400m2;  theo quy chuẩn về xây dựng, sau khi trừ đi các diện tích như sảnh, hành lang, thang máy thì diên tích sử dụng của dự án chỉ khoảng 52.000m2. Nếu tính công suất cho thuê bình quân đạt 80% với mức giá cho thuê tạm tính là 30USD/m2 thì mỗi tháng chủ đầu tư chỉ thu được khoảng 1,25 triệu USD, mỗi năm doanh thu 15 triệu USD. Chi phí này chưa bao gồm: chi phí thuế, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng và các chi phí khác.

Trong khi đó, chi phí để thực hiện dự án gồm 800 tỷ góp vào thành lập Công ty TNHH hai thành viên, chi phí giải phóng mặt bằng dự kiến 500 tỷ, chi phí xây dựng cả tòa nhà khoảng 1.500 tỷ, chi phí lãi vay (8 năm kể từ ngày mua đến ngày khai thác) thì tổng chi phí thực hiện dự án lên đến hơn 3.000 tỷ đồng. Nếu so sánh lãi suất ngân hàng của tổng mức đầu tư 3.000 tỷ vào dự án với doanh thu hàng tháng, thì lợi nhuận từ việc đầu tư vào dự án của doanh nghiệp là không hiệu quả.

Ngoài ra, còn rất nhiều rủi ro trong quá trình triển khai đầu tư dự án khi hiện tại thị trường bất đông sản đang có nhiều biến động, lãi suất vay ngân hàng không ngừng thay đổi. Do đó, phía doanh nghiệp sẽ “thiệt đơn, thiệt kép” khi vẫn tiến hành đầu tư như cam kết.

Thiết nghĩ, để Dự án 33 Nguyễn Du, 34 – 36 và 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, Quận 1, TP HCM triển khai đúng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Văn bản số 1647/TTg-KTN ngày 15/9/2015, người dân và chủ đầu tư nên ngồi lại với nhau để tìm được tiếng nói chung cho cả hai phía.